پس مقصود این بوده است که محاکم و مراجع قضایی مانند ادارات، در دعاوی که موضوع و خواسته آن رسیدگی به اعتبار مفاد و مندرجات سند ثبت نشده نمی‌باشد، محاکم در مقام رسیدگی به آن نیستند، نمی‌توانند سند ثبت نشده را بپذیرند و مفاد آن را صحیح و معتبر تلقی کنند .

یک سند رسمی معامله غیرمنقول از آن جهت به محض ارائه، وقوع معامله غیرمنقول و مالکیت خریدار را اثبات می‌کند که مسئول دفتر اسناد رسمی، هویت متعاملین ( ماده ۵۰ ق.ث. ) و اجتماع شرایط صحت و اعتبار معامله نظیر اهلیت طرفین ( ماده ۵۷ ق.ث. ) و معلوم و معین بودن مورد عقد هر چند بر اساس اقرار طرفین و نیز مخالفت نداشتن با قوانین ( ماده ۶۰ ق.ث. ) را احراز می‌کند؛ اما یک سند عادی مربوط به فروش مال غیرمنقول که توسط طرفین متعاملین بدون دخالت یک مرجع رسمی تنظیم می‌شود، دادگاه با رسیدگی قضایی، وجود یا عدم شرایط مذکور و بالاخره اعتبار یا عدم آن را معلوم می‌کند.

‌به این ترتیب نویسندگان قانون ثبت صرفاً به سند ثبت نشده معامله غیرمنقول توجه نموده و هدف ایشان محدود کردن دلیل و آثار سند عادی بوده نه سلب اعتبار از معامله مال غیرمنقول مندرج در آن.

۳ـ ماده ۲۲ ق.ث مقرر می‌دارد : « دولت فقط کسی را به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مذبور به او منتقل گردیده و انتقال آن در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت ».

این ماده هرگز دلالت بر بطلان معامله­ای که در دفتر املاک به ثبت نرسیده، ندارد . زیرا همان طور که ‌در مورد ماده ۴۸ بیان شد، منظور این است که صرف ارائه یک سند عادی بر وقوع معامله، نمی‌تواند در ادارات دولتی مثبت مالکیت خریدار مذکور در سند عادی باشد، و مادام که این معامله و انتقال در دفتر املاک ثبت نشده است، منحصراًً شخصی که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده است، مالک شناخته می‌شود، اما این امر دلالت بر این ندارد که با احراز وقوع معامله از نظر قضایی نتوان در دفتر املاک ملک مورد معامله را از نام فروشنده به نامه خریدار، انتقال داد.

مضافاً به اینکه، عبارت : « … کسی که ملک مذبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر به ثبت رسیده …» که « ثبت انتقال ملک » را پی از « انتقال ملک »، ترسیم گرده است. یعنی انتقال مالکیت صورت گرفته است ولی این انتقال در دفتر املاک ثبت نشده است؛ لذا منطوق ماده فوق به روشنی دلالت بر انتقال قانونی پیش از ثبت این انتقال در دفتر املاک می‌باشد.

۴ـ نحوه تنظیم عبارات ماده ۷۲ و ماده ۹۳ ق.ث تلویحاً حکایت از اعتبار محدود سند عادی حاکی از وقوع معامله نسبت به اموال غیرمنقول دارد. ماده ۷۲ ق.ث می‌گوید: « کلیه معاملات راجع به اموال نسبت به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آن‌ ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود … ».

در این ماده قید « کامل » برای اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول ذکر گردیده است و اعتبار معامله نسبت به اشخاص ثالث نیز مورد توجه قرار گرفته است و این نوعی مفهوم مخالف وصف را دایر بر این که معامله ثبت نشده مال غیرمنقول دارای اعتباری غیر کامل می‌باشد، القاء می‌کند .

زیرا در غیر این صورت قید « کامل » زاید خواهد بود و نمی‌توان عمل لغو و بیهوده را به قانون‌گذار نسبت داد .

همچنین در ماده ۹۳ ق.ث. آمده است: « کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم‌الاجرا است ».

کلمه « مستقلاً » و عبارت « بدون مراجعه به محاکم لازم‌الاجرا است »، مفهوم مخالفی را مبنی بر اینکه اسناد عادی مربوط به معاملات املاک ثبت نشده، به طور غیرمستقل و به کمک رأی قضایی، می‌تواند لازم‌الاجرا شود، به ذهن تداعی می‌کند .

۵ـ اطلاق ماده ۱۲۹۱ ق.م نیز دلالت بر این دارد که سند عادی مربوط به معامله مال غیرمنقول در صورتی که طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق می‌کند یا اعتبار سند عادی مذبور در دادگاه ثابت گردد، از اعتبار سند رسمی برخوردار می‌گردد.

شناختن اعتبار برای سند عادی در دو مورد مذکور در بالا، به معنی معتبر شناختن مندرجات آن و از جمله معامله دارای شرایط قانونی مندرج در آن است.

علاوه بر نظر برخی اساتید و نویسندگان حقوقی پیرامون اعتبار قرارداد عادی راجع به فروش مال غیرمنقول، بسیاری از محاکم اعتبار این نوع قراردادها را به رسمیت شناخته و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را پذیرفته و مطابق قرارداد عادی خوانده ( فروشنده ) را ملزم به تنظیم سند رسمی می‌نمایند .

از جمله شعبه ۴ دیوان عالی کشور در رأی شماره ۵۹۴ـ۱۹/۴/۲۷ چنین اظهارنظر می‌کند که : « … اگر خوانده اقرار به فروش ملک به خواهان در مقابل مبلغی کرده و تنظیم قباله رسمی را موکول به صدور تصدیق انحصار وراثت دانسته باشد، استدلال دادگاه بر بی حقی خواهان ( از نظر عدم تنظیم سند رسمی ) صحیح نخواهد بود ».

همچنین شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور در رأی شماره ۹۵/۲۱ـ۱۵/۲/۷۲ می‌گوید: « … با توجه به نکات مندرج در قرارداد از قبیل فروشنده، خریدار، مبیع، بهاء مبیع و سیاق عبارات مستنبط از آن است که منظور و قصد طرفین بیع به مفهوم مصطلح در ماده ۳۳۸ ق.م. بوده است » .

حال، با توجه به بیان نظرات و دیدگاه‌های حقوق ‌دانان و امعان نظر نسبت به استدلال‌های مذکور در فوق، به نظر می‌رسد فروش اموال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی معتبر و صحیح بوده و لذا تشریفات مربوط به تنظیم سند رسمی از حیث اثبات وقوع معامله و سندیت داشتن آن در نزد مراجع و ادارات دولتی می‌باشد نه اینکه بیع با تنظیم سند محقق شود.

در خصوص قراردادهای پیش فروش آپارتمان نیز بایستی بگوییم که تنظیم قرارداد عادی پیش فروش کافی برای انتقال و تحقق بیع خواهد بود و تنظیم سند رسمی معمولاً پس از ساخت و تحویل آپارتمان به خریدار و نیز پس از طی تشریفات قانونی و تهیه مقدمات از جمله تفکیک آپارتمان و پلاک ثبتی آن، اخذ پایان کار و مفاصا حساب مالیاتی و … صورت خواهد گرفت .

فصل چهارم

آثار تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان

گفتار اول : قرارداد نسبت به طرفین

از هر عقد الزام آور بودن آن برای اشخاصی است که آن را ایجاد کرده‌اند و هر شخص مسئول اعمال و کارهای خویش است .

لذا هرگاه اشخاص مبادرت به انعقاد قرارداد می‌نمایند و تعهدی را قبول می‌کنند در قبال آن مسئول‌اند. ماده ۲۱۹ قانون مدنی در این زمینه مقرر می‌دارد : « عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین متعاملین و قائم مقام آن‌ ها لازم الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به طریق قانونی فسخ شود » .

عقد زائیده اراده طرفین لذا، وقتی منعقد شد طرفین پایبند به مفاد آن می‌شوند و اگر یکی از طرفین از اجرای تعهدات خویش شانه خالی کند، طرف ممتنع را دادگاه اجبار به انجام تعهد می‌کند .