چکیده انگلیسی ۱۶۶
جدول ۱-۱ مدلهای مختلف تجارت الکترونیکی ۴
جدول ۱-۲ جمع بندی تعداد استعلام دستگاه ها از یکدیگر ۷
جدول ۱-۳ مدل دولت الکترونیک گروه گارتنر ۱۴
جدول ۲-۱ مدلهای پیاده سازی دولت الکترونیک ۱۹
جدول ۲-۲ (سند جامع دولت الکترونیک ۱۲/۰۶/۱۳۸۹) ۴۵
جدول ۲-۳ مدل مفهومی تحقیق ۵۱
جدول ۲-۴ ۵۶
جدول ۲-۵ دانشگاه ها و مراکز آموزش عالی ۵۷
جدول ۳-۱ گزارش آلفای کرونباخ ۶۶
جدول ۴-۱ نسبت جنسیت پاسخگویان ۷۲
جدول ۴-۲ فراوانی ودرصد تحصیلات پاسخگویان ۷۳
جدول ۴-۳ ارتباط رشته تحصیلی ۷۵
جدول ۴-۴ دامنه سنی پاسخگویان ۷۶
جدول ۴-۵ سمت شغلی ۷۷
جدول ۴-۶ سنوات خدمت پاسخگویان ۷۸
جدول ۴-۷ تعدادشاغلین IT 79
جدول ۴-۸ درصدآموزش دیدگان ICDL 80
جدول ۴-۹ تجمیع استعلام ۸۱
جدول ۴-۱۰ دستگاه های دارای شبکه داخلی ۸۱
جدول ۴-۱۱ دستگاه های دارای اتوماسیون اداری ۸۲
جدول ۴-۱۲ دستگاه های دارای اینترنت پرسرعت ۸۲
جدول ۴- ۱۳ توزیع اینترنت ۸۳
جدول ۴-۱۴ وضعیت اتصال اینترنت و اتوماسیون ۸۴
جدول ۴-۱۵ اتصال به شبکه دولت ۸۵
جدول ۴-۱۶ فیبرنوری ۸۶
جدول ۴-۱۷ شبکه ملی اطلاعات ۸۷
جدول ۴-۱۸ ابعاد اصلی توصیفی تحقیق ۸۸
حدول ۴-۱۹ آمار توصیفی مربوط به بعد کیفیت ۸۸
جدول ۴-۲۰ آمار توصیفی مربوط به بعدحقوقی – قانونی ۸۹
جدول ۴-۲۱ آمار توصیفی مربوط به بعد فنی وتکنولوژیکی ۸۹
جدول ۴-۲۲ آمار توصیفی شاخصهای بعد اقتصادی ۹۰
جدول ۴-۲۳ آمارتوصیفی شاخصهای بعد منابع انسانی ۹۰
جدول ۴-۲۴ آمار توصیفی شاخصهای بعد عملیاتی ۹۱
جدول ۴-۲۵ آمار توصیفی شاخصهای بعد زمان ۹۱
جدول ۴-۲۶ ارزیابی سطح معنی داری ابعاد و شاخصهای تحقیق ۹۳
جدول۴-۲۷ نتیجه آزمون میانگین یک جامعه مستقل برای بعدمنابع انسانی ۹۵

جدول۴-۲۸ نتیجه آزمون میانگین یک جامعه مستقل برای بعدفنی تکنولوژیکی ۹۶
جدول ۴-۲۹ نتیجه آزمون میانگین یک جامعه مستقل برای بعدعملیاتی ۹۶
جدول ۴-۳۰ نتیجه آزمون میانگین یک جامعه مستقل برای بعداقتصادی ۹۷
جدول ۴-۳۱ نتیجه آزمون میانگین یک جامعه مستقل برای بعدحقوقی -قانونی ۹۸
جدول ۴-۳۲ نتیجه آزمون میانگین یک جامعه مستقل برای بعدکیفیت ۹۸
جدول ۴-۳۳ نتیجه آزمون میانگین یک جامعه مستقل برای بعدزمان ۹۹
جدول ۴-۳۴ وضعیت کلی امکان استعلام الکترونیک ۱۰۰
جدول ۴-۳۵ رتبه بندی فریدمن ۱۰۱

۲-۲- اعلان سود و سودمندی محتوای اطلاعاتی آن :
سود یکی از اقلام مهم و اصلی صورتهای مالی است که در نوشته های مختلف کاربردهای متفاوت دارد. معمولاً سود به عنوان مبنایی برای محاسبه مالیات، عاملی برای تدوین سیاست پرداخت سود تقسیمی، راهنمایی برای سرمایهگذاران و تصمیمگیری و عاملی برای پیش‌بینی در نظر گرفته می‌شود.

یکی از کاربردهای اصلی سود، استفاده از آن به عنوان ابزاری برای پیش‌بینی است که افراد را در امر پیش‌بینی سودها و رویدادهای اقتصادی آینده یاری میکند. در واقع ثابت شده است که برای پیش‌بینی مقادیر هر نوع سود میتوان از مقادیر سود در گذشته استفاده کرد. (بلکوئی، ۱۳۸۱).
مفهوم سود حسابداری در بیانیه شماره یک هیأت استانداردهای حسابداری مالی^[۲۱] فرض شده که سود حسابداری معیار خوبی برای ارزیابی عملکرد واحد تجاری است و میتواند برای پیش‌بینی گردش آتی نقدی مورد استفاده قرار گیرد. دیگر صاحب نظران فرض میکنند که سود حسابداری از لحاظ کلی، اطلاعاتی مربوط در مدلهای تصمیمگیری سرمایهگذاران و اعتباردهندگان محسوب می‌شود. امّا اعتبار این فرضیات از طریق تحقیقات مشاهدهای تأیید نشده است.
برخی دیگر از پژوهشگران حسابداری اظهار داشتهاند که استفادهکنندگان از گزارشهای سود باید توجه داشته باشند که تنها در صورتی سود حسابداری قابل‌درک و استفاده است که نحوه اندازه گیری و قواعد عملیاتی مربوط به آن نیز روشن باشد (شباهنگ، ۱۳۸۷).
شاید بتوان گفت که سود یکی از مفاهیمی است که حسابداری از اقتصاد به عاریت گرفته است. اگر چه از دیدگاه اطلاعاتی، مفهوم سود، بیشتر فعّالیّتهای حسابداری را توصیف میکند امّا از لحاظ ملاک اندازه گیری بنیادی کماکان مورد تردید است. بر اساس مفروضات بازار کالای سرمایه، تحقیقات علمی نیز مؤید این دیدگاه است که سود حسابداری محتوای اطلاعاتی دارد (اسماعیلی، ۱۳۸۵).
نتایج مطالعه ارتباط بین سود، نرخ بازده غیرعادی و حجم فعالیت که از سوی بال و براون انجام گرفت این بود که بین سود و بازده غیرعادی رابطه معناداری وجود دارد و سود اطلاعاتی را به بازار سهام منتقل میکند. از طرفی سود میتواند عاملی در تعیین قیمت سهام باشد، زیرا بر اساس فرضیه بازار کارا، اطلاعات ممکن است از منابع دیگر کسب شوند و تأثیر لازم را بر قیمت سهام بگذارند. اگر چه از دیدگاه محتوای اطلاعاتی، مفهوم سود سودمندی فعالیت حسابداری را توصیف میکند، امّا از دیدگاه معیار اندازه گیری بنیادی ارزش سهام، کماکان مورد تردید است. بر اساس مفروضات بازار کارای سرمایه که پژوهشهای تجربی نیز مؤید آن است، سود حسابداری دارای محتوای اطلاعاتی است (خالقی مقدم، ۱۳۷۷).
ما انتظار داریم پس از اعلام سود خالص شاهد این موضوع باشیم که معامله بر روی سهام شرکت افزایش یابد. گذشته از این، هر قدر تفاوت در باورهای پیشین سرمایهگذاران و تفسیرهایی را که بر اساس اطلاعات مالی کنونی انجام میدهند، بیشتر باشند، حجم این معاملات بیشتر خواهد شد. اگر سرمایهگذاران سود خالص گزارش‌شده را به عنوان خبر خوب تفسیر کنند (و در نتیجه بر انتظاراتی که درباره بازده و سوددهی آینده شرکت دارند بیفزایند) کسانی را تحت‌الشعاع قرار خواهند داد که اعلام سود خالص را به عنوان خبر بد تفسیر میکنند. در چنین شرایطی ما انتظار داریم شاهد افزایش قیمت سهام شرکت باشیم. بنابراین سود به عنوان یکی از اطلاعاتی است که تغییرات قیمت سهام را موجب می‌شود. بازده سهام شامل سود تقسیمی و قیمت سهام است در نتیجه هر عاملی ثروت سهامداران را افزایش خواهد داد که سبب افزایش قیمت سهام واحد تجاری شود، از این رو سود همواره مورد توجه سرمایهگذاران است. (نوروزبیگی، ۱۳۸۶).
۲-۳: مفهوم عدم تقارن اطلاعاتی:
در دهه ۱۹۷۰ میلادی سه دانشمند به نام‌های مایکل اسپنس، جرج اکرلوف و جوزف استیلیتز برندگان جایزه نوبل اقتصاد در سال (۲۰۰۱) در زمینه اقتصاد اطلاعات، نظریه‌ای را پایه‌گذاری کردند که به نظریه عدم تقارن اطلاعاتی موسوم گردید.
اکرلف ^[۲۲]( ۱۹۷۰ ) با ارائه نظریه‌ای به عنوان بازار” لمون ها ^[۲۳] ‟ یا اجناس بنجل توجه صاحب‌نظران حوزه‌های مختلف اقتصادی را به مسئله عدم تقارن اطلاعاتی بین مشتری و فروشنده و نیز پیامدهای آن جلب کرد. اکرلوف نشان داد که عدم تقارن اطلاعاتی میتواند موجب افزایش انتخاب ناسازگار در بازارها شود که این امر قبل از وقوع معامله برای افراد به وجود می‌آید. اصل و ماهیت عدم تقارن اطلاعاتی این نکته است که افراد درون سازمانی آگاهی بیشتری در مورد آینده شرکت، خطرها و ارزش شرکت نسبت به سرمایه‌گذاران خارجی دارند. عدم تقارن اطلاعاتی به گزینش مغایر و مشکلات اخلاقی منجر خواهد شد. عدم تقارن اطلاعاتی به کارآمد نبودن بازارها منجر خواهد شد. ریشه و پایه این نظریه بر این اصل استوار است که در یک معامله، چنانچه یکی از طرفین از شرایط واقعی کالاهای مورد نظر آگاهی نداشته باشد. طرف دوم می‌تواند سود بیشتری به دست آورد. در چنین وضعیتی گونه‌ای از نبود اطمینان و عدم قطعیت بر فضای معامله حاکم خواهد بود که در نهایت به تضعیف جریان می‌ انجامد. (نهندی وملکی نژاد، ۱۳۸۹).
گزینش مغایر به وضعیتی اطلاق می شود که در آن فروشندگان، اطلاعاتی در اختیاردارند که خریداران از آن بی‌اطلاع هستندو بالعکس و از این اطلاعات در معاملات خود به منظور به دست آوردن بازده بیشتر استفاده می‌کنند. این عدم اطمینان سبب می شود که خریداران هیچ‌گاه از ارزش واقعی دارایی مالی مورد معامله آگاه نباشند و در نتیجه معامله در قیمتی دور از ارزش ذاتی مبادله شود. زمانی که معامله گران در بازار از وجود افراد غیر مطلع آگاه شوند، مشکل گزینش مغایر افزایش می‌یابد. در این حالت افزایش سطح عدم تقارن اطلاعاتی از طریق گسترش تفاوت دامنه قیمت درخواستی خرید و قیمت پیشنهادی فروش سهام نشان داده می شود و بازارگردانها از افزایش این تفاوت برای جبران ریسک گزینش مغایر بهره می‌گیرند، به عبارت دیگر، حضور افراد ناآگاه در بازار سرمایه این امکان را فراهم می‌سازد تا سرمایه‌گذاران حرف‌های میزان بازده بیشتری به دست آورند. (بادآورنهندی و ملکی نژاد، ۱۳۸۹).
۲-۳-۱ فرضیه عدم تقارن اطلاعاتی مبتنی بر مدل بارون^[۲۴]
در این مدل بین انتشاردهندگان سهام و مؤسسات تأمین سرمایه عدم تقارن اطلاعاتی وجود دارد. بارون، ۱۹۸۲ مطرح میکند که مؤسسات تأمین سرمایه نسبت به شرکت‌های انتشاردهنده سهام اطلاعات تأمین سرمایه و انتشاردهندگان سهام نسبت به آگاهی از میزان تقاضای سرمایه‌گذاران وجود دارد. علاوه بر این وجود مؤسسات تأمین سرمایه به لحاظ شهرت و اعتباری که دارند میتواند به ایجاد تقاضای بیشتر و تأیید کیفیت سهام کمک نماید. معمولاً زمانی که انتشاردهندگان سهام از قیمت تعادلی سهامشان اطمینان ندارند تصمیمات قیمتگذاری را به مؤسسات تأمین سرمایه که دارای اطلاعات بیشتر و کامل‌تری از وضعیت بازارهای سهام هستند واگذار مینمایند. در هر حال این امر موجب میگردد که انتشاردهنده سهام در قبال استفاده از اطلاعات مؤسسات تأمین سرمایه به او اجازه میدهد که سهامشان را به قیمتی پایینتر از قیمت مورد انتظار در بازار اولیه عرضه کنند. در مدل بارون میزان تخفیف در قیمت سهام جدید تابعی صعودی از عدم اطمینان انتشاردهنده سهام نسبت به تقاضای بازار برای سهامش محسوب میگردد. به عبارت دیگر افزایش تخفیف تابعی از افزایش عدم اطمینان انتشاردهنده سهام نسبت به تقاضای بازار برای سهامش می‌باشد.
بنابراین میتوان گفت طبق این مدل سهام جدیدی که در معرض عدم اطمینان بیشتر قرار دارد با تخفیف بیشتر عرضه میگردد؛ اما شواهد تجربی به دست آمده توسط (موسکارلا و وتسوی پنز، ۱۹۸۷)^[۲۵] فرضیه بارون را تأیید نمیکند. نتایج تحقیق آنها حاکی از این است که سهام جدید عرضه اولیه شرکتهایی که برای انتشار سهامشان از وجود مؤسسات تأمین سرمایه استفاده نمیکنند، نسبت به سهام جدیدی که انتشاردهنده به عنوان مدیر راهنما^[۲۶] عمل نمیکند به مقدار زیادی زیر قیمت عرضه‌شده‌اند. درحالی‌که طبق مدل بارون بین مؤسسات تأمین سرمایه و انتشاردهندگان سهام عدم تقارن اطلاعاتی وجود دارد. بنابراین سهام جدید شرکتهایی که توسط خودشان تضمین فروش میشوند نباید زیر قیمت عرضه شوند زیرا عدم تقارن اطلاعاتی در مورد آن ها مصداقی نخواهد داشت.
۲-۳-۲فرضیه عدم تقارن اطلاعاتی مبتنی بر مدل راک
راک^[۲۷]، ۱۹۸۶ نیز نوعی عدم تقارن اطلاعاتی را مطرح نمود اما در مدل وی بر خلاف مدل بارون، بین انتظار دهندگان سهام و مؤسسات تأمین سرمایه عدم تقارن اطلاعاتی وجود ندارد. بلکه بین سرمایه‌گذاران مطلع و نا مطلع عدم تقارن اطلاعاتی وجود دارد. راک فرض میکند که دو گروه سرمایه‌گذاران بالقوه در بازار وجود دارند:
سرمایهگذاران مطلع^[۲۸]، این گروه از سرمایهگذاران برای جمعآوری و به دست آوردن اطلاعات سرمایه زمان صرف میکنند و در نتیجه بر اساس اطلاعاتی که به دست آوردهاند فقط سهام جدیدی را خریداری میکنند که انتظار دارند پس از معامله در بازار ثانویه دچار افزایش قیمت گردند.
سرمایه‌گذاران نامطلع^[۲۹]، این گروه از سرمایه‌گذاران هر سهم جدیدی را که وارد بورس میگردد بدون استثناء خریداری میکنند. راک معتقد است که در تمام عرضه های اولیه سهام در بورس سرمایه‌گذاران نا مطلع بخش اعظم سهام جدید را خریداری خواهند کرد و حال اگر سهام جدید به قیمت گران عرضه گردد سرمایه‌گذاران نا مطلع متضرر میگردند. لذا مؤسسات تأمین سرمایه به منظور حفظ سرمایهگذاران نا مطلع باید سهام جدید را به قیمتی پایین تر از قیمت مورد انتظار در بازار به فروش برسانند و این امر موجب میگردد که سرمایه‌گذاران نا مطلع نیز نرخ بازده قابل قبولی روی سهام جدیدی که خریداری نمودهاند به دست آورند.
از آن جایی که همواره نوعی عدم اطمینان بر قیمتهای سهام جدید حاکم است اگر انتشاردهندگان سهام و مؤسسات تأمین سرمایه بخواهند که سهام جدید را به قیمت مورد انتظار در بازار عرضه نمایند سبب می‌شود که سرمایهگذاران نا مطلع مقدار زیادی سهام گران را خریداری نمایند. این موضوع به «مصیبت برندگان» اشاره دارد. بنابراین مؤسسات تأمین سرمایه به منظور نگه‌داشتن سرمایهگذاران نا مطلع در بازار سهام جدید مجبورند برای سهام جدید تخفیفی قائل گردند و در نتیجه سرمایهگذاران نا مطلع نیز به نرخ بازده مورد انتظار خود بر روی سهام جدید دست خواهند یافت. بنابراین طبق این مدل، مؤسسات تأمین سرمایه برای حفظ سهامداران نا مطلع که بخش اعظم سهام گران‌قیمت را خریداری خواهند کرد باید سهام جدید را به قیمتی پایینتر از قیمت مورد انتظار در بازار به فروش برسانند.
برای تشریح اصلاح «مصیبت برندگان» میتوان گفت کسی که بالاترین قیمت پیشنهادی خرید را در یک حراج ارائه میکند بالاترین ارزش را بر روی جنس خریداری‌شده قرار میدهد. بنابراین احتمالاً برنده حراج یک فرد خیلی خوش‌بین در مورد ارزش واقعی شیء مورد حراج است و برنده شدن در حراج دلالت بر این دارد که برنده حراج، بیش از ارزشی که آن شیء دارد برای آن پول پرداخت نموده است، به این حالت «مصیبت برندگان» میگویند. در مورد سهام جدید نیز توانایی برنده شدن در تخصیص سهام میتواند علامت این باشد که قیمت سهام گران است. بنابراین حالت مصیبت برندگان زمانی اتفاق میافتد که قیمت سهام گران است و سرمایهگذاران نا مطلع بخش بزرگی از سهام جدید را به خود اختصاص دادهاند بنابراین اگر سرمایهگذاران نا مطلع میتوانند تمام یا بخش عمدهای از سهام را به خود تخصیص دهند به خاطر این است که سرمایهگذاران آگاه حاضر به خرید این سهام نبودهاند و تنها سرمایهگذاران ناآگاه هستند که حاضر به خرید سهام جدید بودهاند به عبارت دیگر از آن جائی که سرمایه‌گذاران آگاه احتمالاً زمانی اقدام به خریداری سهام جدید مینمایند که سهام جدید با تخفیف عرضه شده باشد، بنابراین میزان تقاضا برای سهام جدیدی که زیر قیمت عرضه‌شده باشند بالا خواهد رفت و در نتیجه سرمایهگذاران نا مطلع قادر به خرید بخش اندکی از سهام مطلوب هستند، لذا سرمایهگذاران نا مطلع زمانی موفق میگردند که بخش بزرگی از سهام جدید را به خود تخصیص دهند که سهامداران مطلع اقدام به خرید سهام جدید، مانع از بروز پدیده «مصیبت برندگان» و زیان دیدن سرمایهگذاران نا مطلع گردند.
راک بیان میدارد که مؤسسات تأمین سرمایه باید همواره در ایجاد تخفیف قیمت نوعی تعادل را ایجاد نمایند. چرا که اگر مؤسسات تأمین سرمایه تخفیف بیشتری از میزان تعادلی قائل شوند باید انتظار از دست دادن مشتریان خود داشته باشند. مؤسسات تأمین سرمایهای که تخفیف کمتری از میزان تعادلی قائل شوند با پدیده «مصیبت برندگان» مواجه میگردند بنابراین مؤسسات تأمین سرمایه باید تعادل در تخفیف قیمت اولیه را به گونهای ایجاد نمایند که هم مشتریان خود را حفظ نمایند و هم سرمایهگذاران نا مطلع را در بازار سهام جدید حفظ نمایند (عبداله زاده، ۱۳۸۱).
۲-۳-۳- مبانی نظری تفاوت قیمت پیشنهادی خرید و فروش اوراق بهادار
زمانی که اوراق بهادار انتشار می‌یابد و به موجودیت خود در بازار ادامه می‌دهد تا بازخرید شوند یا به سررسید پرداخت برسند اما برخی دیگر از انواع اوراق بهادار را عده‌ای فروخته و عده‌ای دیگر آن را خریداری می‌کنند بنابراین دو نوع بازار خواهیم داشت، نوع اول بازاری است که برای تمامی اوراق بهادار وجود دارد و نوع دوم بازاری است که جریان خرید و فروش همان اوراق بهادار را در طی زمان پیگیری می‌کنند. در نمودار شماره ۱ این بازار نحوه به تعادل رسیدن عرضه و تقاضا در آنها نشان داده شده است.
نمودار ۱-۲ نحوه تعادل در دو بازار (فدایی نژاد، ۱۳۷۸ )
نمودار سمت چپ که بازار موجودی را نشان می‌دهد، نمایانگر یک عرضه ثابت و تقاضایی به شکل اریب رو به پایین با توجه به قیمت اوراق بهادار می باشد. هر چه قیمت اوراق بهادار کمتر باشد تقاضا برای آن بیشتر خواهد بود. نمودار سمت راست بازاردرجریان را در هر واحد نشان می‌دهد. اگر زمان یک روز باشد این نمودار نمایانگر تقاضایی رو به پایین است. در این نمودار، عرضه ثابت نخواهد بود و به صورت اریب رو به بالا می باشد. تعادل در نمودار سمت چپ زمانی اتفاق می‌افتد که قیمت در سطح p_e باشد. در نمودار سمت راست جریان عرضه و تقاضا در نقطه‌ای همدیگر را قطع می‌کنند. آن نقطه جایی است که عرضه اوراق بهادار یا تقاضای آن به تعادل رسیده است که این تعادل در نقطه p_e تشکیل شده است. اگر هر دو بازار به تعادل برسد، تعادل کلی ایجاد خواهد شد. در تعدل کلی قیمت اوراق بهادار در هر دو بازار یکسان خواهد بود.
نمودار شماره ۲-۲-تفاوت قیمت پیشنهادی خرید و فروش
در نمودار شماره ۱-۲-نیز همچنان قیمت تعادلی برقرار می باشد اما در بازار واقعی این قیمت‌های معاملاتی است که مورد توجه قرارمی گیرد. این قیمت‌ها، تفاوت پیشنهاد خرید و فروش بازار سازها است قیمتی که بازار ساز اوراق بهادار را می خرد"، قیمت پیشنهادی خرید “^[۳۰] و قیمتی که با آن اوراق بهادار را می‌فروشد، “قیمت پیشنهادی فروش^[۳۱]” نامیده می شود. اختلاف بین دو قیمت” شکاف قیمت پیشنهادی خرید و فروش^[۳۲]“خواهد بود. اگر بیشتر از یک بازار ساز وجود داشته باشد، تفاوت بالاترین قیمت پیشنهادی خریدو پایین‌ترین قیمت فروش را شکاف قیمت پیشنهادی خرید و فروش بازار می‌نامند و نقطه تعادلی جایی بین قیمت پیشنهادی خرید و فروش بازار قرار می‌گیرد. در یک بازار مالی سازمان‌یافته، نقش بازار سازان ایجاد جریان دو طرفه قیمت برای پیشنهاد خرید و پیشنهاد فروش در تمام شرایط می باشد. به طور خلاصه، بازار سازها مسئولیت تنظیم بازار را به عهده خواهند داشت و برای اجرای این وظیفه آنان باید موجودی مناسبی از اوراق بهادار را داشته باشند تا بتواند نوسانات قیمت‌ها را کنترل نمایند. نگهداری موجودی برای این افراد هزینه‌هایی در بر خواهد داشت که از طریق اختلاف قیمت پیشنهادی خرید و فروش اوراق بهادار، این هزینه‌ها را جبران می‌کنند. در نمودار شماره ۱-۲درآمد بازا ر سازان به صورت هاشور زده نشان داده‌شده، در واقع به بیان ریاضی می‌توان گفت که:(P_a – P_b ) Q درآمد بازار سازان می باشد.
هزینه‌ها و ریسک عملیات بازار سازها به ویژگی‌های خاصی از قبیل افت و خیز بازار و یا وسعت بازار^[۳۳]، “عمق بازار^[۳۴]“و “انعطاف‌پذیری بازار^[۳۵]” بستگی دارد. در ضمن، ریسک عملیات بازار سازی به تعداد افرادی که بر اساس انگیزه اطلاعاتی و نه انگیزه نقدینگی، اقدام به انجام مبادله می‌نمایند، بستگی دارد. در نمودار شماره ۲-۳ به این رابطه پرداخته می شود. (فدائی نژاد، ۱۳۷۸)
نمودار شماره ۳-۲- یک بازار پر افت و خیز
۲-۳-۴: عمق بازار:
در تحلیل‌های مختلف از وضعیت بازارهای سرمایه، گاه از اصطلاحی به نام «عمق بازار» استفاده می‌شود و بورس تهران در زمره بازارهای کم‌عمق طبقه‌بندی می‌شود. بازار عمیق به بازاری گفته می‌شود که در آن خرید و فروش به آسانی انجام می‌شود و مدت زمان انتظار برای فروش (خرید) سهام به حداقل ممکن کاهش یابد. در بازار عمیق، برای تغییر قیمت (صعود یا سقوط)، حجم سفارش باید به مقدار قابل‌توجهی افزایش یابد. بنابراین می‌توان گفت بازار‌های عمیق دارای نقد شوندگی بسیار بالا هستند. در این بازارها صف‌های خرید و فروش هرگز پایدار نمی مانند.
اگر در بازاری به حد کافی برای اوراق بهادار، حجم خرید و فروش به قیمت تعادلی وجود داشته باشد می‌توانیم بگوییم که این بازار دارای وسعت کافی می باشد و به عبارت دیگر روان^[۳۶] است. بازارهایی که تعداد خریداران و فروشندگان در آن کم است به بازارهای کم عمق^[۳۷] معروف می‌باشند.
عوامل تعیین‌کننده عمق بازار : یکی از این عوامل، اختلاف قیمت پیشنهادی عرضه و تقاضا است که هر چه این اختلاف قیمت، کمتر باشد، بازار دارای عمق بیشتری است. عوامل دیگر عبارت‌اند از: تعداد شرکت‌های پذیرفته‌شده، ‌ تعداد سهامداران حقیقی، نهادهای مالی فعال در بازار، محدودیت نوسان قیمتی سهام وجود بازار سازان و شفافیت اطلاعاتی. عامل دیگر موثر در عمق بازار، وجود ابزارهای مالی متنوع و گوناگون است که بتواند بین خانوار به عنوان سرمایه‌گذار در بازارهای مالی و شرکت به عنوان تامین‌شونده منابع مالی پیوند برقرار کند. حرکت در مسیر تحقق این هدف‌ها موجب می‌شود تا در این بین صنعت واسطه‌گری مالی ظهور کند. این صنعت با تبدیل اوراق بهادار ساده شرکت‌ها به اوراق بهادار فنی یا پیچیده که مناسب تقاضای مشتریان است، بین تمایلات این دو گروه (شرکت‌ها و خانوارها) پیوند برقرار کرده و حفره بازار در انتشار و خرید اوراق بهادار را از بین می‌برد.
نقدینگی اوراق بهادار به درجه روان بودن بازار بستگی دارد. شکاف قیمت پیشنهادی خرید و فروش بازار سازها در یک بازار روان کمتر از شکاف قیمت پیشنهادی در بازار کم عمق می باشد. زیرا در بازارهای روان، حجم مبادلات بالاتر و در یک آن کمتر است.
بازاری دارای عمق^[۳۸] است که قیمت پیشنهادی خرید و فروش بازار ساز نزدیک به قیمت تعادلی باشد که تغییرات قیمت در چنین بازاری غالباً پیوسته می باشد؛ اما در بازار کم عمق تغییرات قیمت به صورت جهشی و ناپیوسته می باشد. تغییر قیمت‌ها در بازارهای عمیق پایین‌تر از تغییر قیمت‌ها در بازارهای کم عمق^[۳۹] می باشد. بنابراین ریسک بازار سازها در بازارهای عمیق کمتر از بازارهای کم عمق است. اگر بازار عمیق باشد اوراق بهادار نیز دارای قابلیت برگشت^[۴۰] زیاد خواهد بود.
می‌توان عمق بازار را در سه سطح تعریف کرد؛ در سطح کلیت بازار، در سطح صنعت و در سطح تک سهم‌ها. یعنی ممکن است در بازاری که عمق کمی دارد، سهامی پیدا شود که به دلایل مختلف از معاملات پرحجمی برخوردارند.
تغییر قیمت‌ها در بازارهای عمیق پایین تر از تغییر قیمت‌ها در بازارهای کم عمق است. بنابراین ریسک بازارسازها در بازارهای عمیق کم تر از بازارهای کم عمق است. اگر بازار عمیق باشد اوراق بهادار نیز دارای قابلیت برگشت زیاد خواهد بود. (قائمی، ۱۳۸۴)
در ارتباط میان عمق بازار به عنوان یکی از معیارهای اندازه‌گیری نقد شوندگی و موفقیت قراردادهای آتی مطالعات گسترده‌ای انجام شده است. عمق بازار در مطالعات پیشین از مجموع تعداد قراردادهای قابل معامله در بهترین قیمت‌های خرید و فروش، محاسبه می‌شود.
بیشتر مطالعات انجام‌شده در زمینه‌ی عمق بازار در بازارهای آتی به بررسی رابطه‌ی این متغیر با حجم معاملات و نوسان پذیری قیمت‌ها پرداخته‌اند. بسمبایندر و سگوین با مطالعه بر روی هشت بازار فیزیکی و آتی مالی بیان نمودند که ارتباط میان عمق بازار و نوسان پذیری معکوس و با حجم معاملات به صورت مستقیم است. کردیا و دیگران نیز با بهره گرفتن از داده‌های مربوط به بازار سهام نیویورک در مطالعه‌ای به تشریح سهم هر یک از متغیرهای حجم معاملات، نوسان پذیری و سطح قیمت‌ها بر معیارهای مختلف نقد شوندگی از جمله عمق بازار پرداخته‌اند. در این پژوهش‌ها حجم معاملات و نوسان پذیری قیمت‌ها به ترتیب دارای اثرات مثبت و منفی بر عمق بازار بوده و تأثیر سطوح قیمت‌ها نیز بر این متغیر به صورت منفی نشان داده شده است. (فرتوکزاده، ۱۳۸۹)
۲-۳-۵ عدم تقارن اطلاعاتی و دامنه قیمت پیشنهادی خرید و فروش سهام
تحقیقات تجربی که اخیراً صورت گرفته است، تاثیر اعلان سود بر رفتار دامنه قیمت پیشنهادی خرید و فروش سهام را به صورت کلی مورد توجه قرار داده‌اند. بر طبق مطالعاتی که اوشمن و مورس^[۴۱] (۱۹۸۳) بر روی ۲۵ شرکت انجام دادند به تغییر دامنه قیمت پیشنهادی خرید و فروش سهام در زمان اعلان سود پی بردند. ویکنتاش و چیانگ^[۴۲] (۱۹۸۶) نیز تغییرات مهمی را در دامنه قیمت پیشنهادی خرید و فروش سهام پس از اعلان سود، تنها زمانی که هیچ اطلاعات مهمی از جانب شرکت در ظرف ۳۰ روز قبل از اعلان سود منتشر نشده باشد مشاهده نمودند.
پاتل^[۴۳] (۱۹۹۱) مدعی شد که پس از اعلان سود، دامنه قیمت پیشنهادی خرید و فروش سهام افزایش می‌یابد. لی، مک لاو ردی^[۴۴] (۱۹۹۳) با بهره گرفتن از اطلاعات بین روزی شواهدی را ارائه نمودند که بر مبنای آن دامنه قیمت پیشنهادی خرید و فروش سهام در دوره پس از اعلان سود به مدت یک روز دارای وسعت بیشتری می باشد و قبل از اعلان سود شاهد کاهش قیمت پیشنهادی بودند.
کرینسکی ولی^[۴۵] (۱۹۹۶) در یافتند که اعلان سود عدم تقارن اطلاعاتی را در بازار افزایش می‌دهد. بر طبق مدل عدم تقارن اطلاعاتی که کاپلند و گالی^[۴۶] (۱۹۸۳) و میلورام و گلشتن^[۴۷] (۱۹۸۵) ارائه نمودند، در بازار می‌توان دو نوع معامله گر را متصور شد:
(الف ) معامله گران نقد^[۴۸] (ب) معامله گران مطلع^[۴۹].
معامله گران مطلع به این خاطر اقدام به انجام معامله می‌کنند که دارای اطلاعات محرمانه‌ای هستند که در قیمت‌ها منعکس نشده است.
درحالی‌که معامله گران نقد (سرمایه‌گذارن غیر مطلع) تنها به دلیل دارا بودن نقدینگی به انجام مبادله اقدام می‌کنند. البته این مدل ها بر روابط بین تفاوت قیمت خرید و فروش و افراد مطلع در بازار اشاره دارند. بازارسازها از انجام معامله با افراد مطلع دچار زیان می‌شوند و این زیان را از طریق گسترش دامنه قیمت پیشنهادی خرید و فروش سهام جبران می‌کنند. بر اساس این مدل عدم تقارن اطلاعاتی در بازار منجر به افزایش دامنه قیمت‌های پیشنهادی می شود.
در مدل کیم و ورچیا^[۵۰] ( ١٩٩۴) برخی افراد مطلع در بازار از قبیل سهامداران عمده، اطلاعات عمومی (مانند اعلان سود) را به سمت اطلاعات محرمانه سوق می‌دهند. بدیهی است که این افراد دارای مزیت اطلاعاتی نسبت به سایرین هستند و از این رو قادرند تا ارزیابی بهتری نسبت به عملکرد موسسه از طریق اعلان سود داشته باشند. البته تمرکز اصلی آن ها بر چگونگی تاثیر عدم تقارن اطلاعاتی در مبادلات افراد مطلع پیرامون زمان اعلان سود است. از نظر آنان اعلان سود منجر به افزایش حجم مبادله و گسترش عدم تقارن اطلاعاتی می شود. کیم و ورچیا اثرات این اعلان‌ها را به دو صورت بیان می‌کنند: اول این که، اعلان‌های سود زمینه را برای معامله‌ای برابر و یکسان در بازار فراهم می‌کند زیرا منجر به انتشار اطلاعات برای همه افراد حاضر در بازار می شود و بدین ترتیب باید شاهد افزایش عدم تقارن اطلاعاتی در روزهای قبل از اعلان سود باشیم. دوم این که، بازار متشکل از افرادی است که توانایی‌های متفاوتی در پردازش اطلاعات دارند. طبق این دیدگاه عدم تقارن اطلاعاتی نباید قبل از اعلان سود افزایش یابد بلکه باید در یک سطح صعودی در پی اعلان سود باقی بماند. زیرا، برخی از معامله گران قادر به پردازش بهتر اطلاعات هستند و این پردازش اطلاعات است که موجب افزایش حجم مبادلات در یک محیط دارای نقدینگی کم‌ترمی شود، نه عدم تقارن اطلاعاتی. در این زمان معامله گران غیر مطلع به دلیل افزایش دامنه قیمت پیشنهادی خرید و فروش سهام از انجام مبادله خودداری می‌کنند.

فرضیه فرعی ۲) بین واکنش اقلام جریانات وجه نقد ناشی از عملیات به عنوان متغیر وابسته نسبت به اخبار خوب و بد با نسبت (P/B) اول دوره رابطه معنیداری وجود ندارد.
۳-۴٫ جامعه آماری
جامعه آماری این پژوهش شامل ۹۰۰ شرکت سال از شرکتهای پذیرفته شده در بورس اوراق بهادار تهران میباشد زیرا در این پژوهش قیمت بازار سهام به عنوان یکی از داده های مورد نیاز در محاسبه بازده سهام است و دسترسی به اطلاعات قابل اتکا درباره ارزش بازار سهام برای شرکتهای خارج از بورس میسر نیست. ضمناً دسترسی به اطلاعات مربوط به شرکتهای پذیرفتهشده در بورس از طریق آرشیوهای بورس اینترنتی و همچنین بانک اطلاعاتی و بسته های نرمافزاری مختلف به راحتی امکان پذیر است. از آنجائی که اطلاعات مورد نیاز در این پژوهش باید از زمان اولین معامله سهام شرکتهای مورد بررسی در بورس جمعآوری میشد، از این رو شرکتهایی که به عنوان نمونه در این پژوهش انتخاب شدند شامل شرکتهایی بودند که در ابتدای سال ۱۳۷۸ در بورس اوراق بهادار تهران پذیرفته شده باشند.

بدین ترتیب از بین کلیه شرکتهای پذیرفتهشده در بورس اوراق بهادار تهران تعداد ۹۰ شرکت طی ۱۰ سال در قلمرو زمانی بین سالهای ۱۳۷۸ تا ۱۳۸۷ بعنوان نمونه برگزیده شدند.
۳-۴-۱٫ قلمرو موضوعی پژوهش
قلمرو موضوعی پژوهش حاضر به ارزیابی ارتباط بین محافظه کاری از دیدگاه سودوزیانی و ترازنامه ای اختصاص دارد.
۳-۴-۲٫ قلمرو مکانی پژوهش
به دلیل جامعیت و سهولت دسترسی به بورس اوراق بهادار تهران، اطلاعات مورد نیاز این پژوهش مربوط به شرکتهای پذیرفتهشده در بورس اوراق بهادار تهران است.
۳-۴-۳٫ قلمرو زمانی پژوهش
محدوده زمانی پژوهش از سال ۱۳۷۸ تا پایان سال ۱۳۸۷ میباشد. بدین ترتیب در این پژوهش از اطلاعات کلیه شرکتهای مورد آزمون که در این بازده زمانی ۱۰ سال اولین عرضه عمومی سهام^[۲۱۶] خود را در بورس اوراق بهادار تهران تجربه کردهاند، استفاده شده است.
۳-۴-۴٫ روش جمعآوری داده ها و منابع اطلاعات
در این پژوهش برای جمعآوری اطلاعات و داده ها از دو روش کتابخانهای و میدانی استفاده شده است. در بخش کتابخانهای، مبانی نظری و پیشینه تحقیق عمدتاً از مقالات متعدد اخذ شده از اینترنت، کتابها، نشریات و مجلات تخصصی فارسی و لاتین جمعآوری شده است.
در بخش میدانی به منظور جمعآوری داده های مورد نیاز از قبیل صورتهای مالی، ارزش بازار سهام و همچنین سایر اطلاعات کیفی مانند تشکیل مجامع عادی و فوقالعاده که به ترتیب با تصویب سود تقسیمی و افزایش سرمایه همراه میشد و جهت محاسبه بازده ضروری میباشد از بانک اطلاعاتی نرمافزارهای تدبیرپرداز و رهآورد نوین و همچنین سایت سازمان بورس اوراق بهادار تهران استفاده گردیده است. داده های مورد نیاز برای محاسبه متغیرهای مدل پژوهش در جدول (۳-۱) ارائه شده است.
جدول(۳-۱): داده های مورد نیاز پژوهش

از ویژگی های مهم ثبت علاوه بر تغییر شکلی و عملیات ثبت املاک، می توان دو خصیصه مهم و پر رنگ، اول اجباری بودن ثبت املاک و اسناد و دوم، انجام امور ثبتی املاک را بصورت عمومی بر شمرد.^[۱۲]
در قرن اخیر و به خصوص در شهرهای بزرگ بسیاری از رؤسای مذهبی که مرجع انجام معاملات عموم بوده اند دفتری به اسم ( دفتر شرعیات) داشتندو خلاصه ای از معاملاتی را که نزد آنها انجام شده بود در دفتر مزبور درج می کردند و عده ای نیز ذیل صفحه همان دفتر را تصدیق و در بعضی نقاط اصحاب معاملات هم ذیل ثبت را امضا می کردند. در پاره ای از نقاط ایران اسنادی که تنظیم میگردید دارای امضا و مهر متعاملین نبوده بلکه تنظیم کننده سند(مسجل) اقرار و اعتراف آنها را به وقوع معامله در حاشیه سند می نوشت و متعاملین در صورت بروز اختلاف ، مراجع رسیدگی، آن را برای اثبات معامله کافی می دیدند.

ناصرالدین شاه که از عهده وزارت حاج میرزا حسین خان سپهسالار عازم و جازم براجرا، قوانین اساسیه بود امر نمود که معزی الیه کتابچه ای راجع به مواد قانون نوشته، تادر موقع اجرا گذارده شود آن مرحوم کتابچه را به وجهی مرتب نمود که دشمن و دوست برعلو مقام نویسنده و براعت و طول ید و وسعت افکار او مقر و معترف شدند. در نزد اولیای امور و پادشاه مورد الطاف واشفاق گردید، امرحتمی صادر شد که موادش در مقام اجرا آید آن کس که هماره مانع ترقی وطن بود به اغراض نفسانی و خیالات شیطانی انواع افائک و اکاذیب واقسام مکر و تزویر به کار برد تا این کار را بر هم زندو بنیان این اساس مقدس را به تیشه بیداد خراب نمود و نیز در همان اواخر ترتیب صحیحی برای نوشتجات شرعی، عرفی و تجارتی مقرر نموده و به عرض رسانیدند دستخط شاه صادر شد که به ریاست معظم له اداره ای تشکیل یابد که مرجع نوشتجات بوده موافق دول متمدنه تمبر زده دردفاتر متعدده ثبت و ضبط شود و چنان شالوده این عمل محکم بود که معزی الیه صریحاً فرموده بود که اگر مطابق این قانون رفتار شود تا پنج سال دیگر مطلق دعاوی در ممالک ایران از جهت اموال و املاک موقوف و متروک خواهد شد .
ناظم الاسلام کرمانی در تاریخ بیداری ایرانیان پس از اینکه مینویسد میرزا حسین خان سپهسالار کتابچه مواد قانون را تقسیم نمود اشاره می کند که ترتیب صحیحی برای نوشتجات شرعی و عرفی و تجارتی مقرر نبود و دستخط صادر شد که به ریاست معظم له اداره ای تشکیل یابد که مرجع ثبت نوشتجات بوده موافق دول متمدنه تمبر زده در دفاتر متعدده ثبت و ضبط شود.^[۱۳]
۱-۲-سیرتاریخی ثبت به طریق جدید در ایران
نخستین بار در زمان ناصر الدین شاه قاجار فرمانی صادر شد که اداره ای تحت ریاست میرزا حسین خان سپهسالار تشکیل شود که مرجع ثبت اسناد بوده و موافق دول متمدنه تمبر زده و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردد. درعدلیه نیز برای اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلب وتزویر اوراق و نوشته ها را مهر رسمی می زدند و بدین وسیله دارای اعتبار اسناد رسمی می شد ولی چون این کار اجباری نبود به ندرت به آن اقدام می شداین روش تا برقراری مشروطه و تا دوره دورم قانونگذاری برقرار بود.
پس از استقرار مشروطیت در دوره دوم تقنینیه در تاریخ ۱۲ جمادی الاولی ۱۳۲۹ هجری قمری مطابق ۲۱ اردیبهشت ۱۲۹۰ هجری شمسی قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده توسط مجلس مشروطه تصویب شد. این قانون مقرر می داشت که اداره ثبت اسناد مرکب از دایره ثبت اسناد و دفتر راکد کل در حوزه های محاکم ابتدایی و وزارت عدلیه تاسیس شود.
در تاریخ ۲۱ بهمن ۱۳۰۶ هجری شمسی، مجلس شورای ملی قانون دیگری به نام قانون ثبت عمومی املاک ومرور زمان در ۹ ماده تصویب نمود. ماده اول این قانون ثبت کلیه اموال غیر منقول را الزامی کرده و برای تاخیر در تقاضای ثبت افزایش حق الثبت را مقرر داشته است .
در تاریخ ۶دیماه ۱۳۰۷ قانونی تحت عنوان قانون اصلاح قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان راجع به مدت اعتراض در ۲ ماده تصویب شد.
درتاریخ ۱۱ مهر ۱۳۰۸ قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۷ ماده به تصویب رسید که فقط تشکیلات اداری ثبت و نحوه ثبت املاک را بیان می نمود به طوری که ملاحظه می شود در قوانین مصوب ۲۱ بهمن ۱۳۰۶ و ۱۰ مرداد ۱۳۰۷ و ۶ دیماه ۱۳۰۷ و ۲ خرداد ۱۳۰۸ و ۱۱ مهر ۱۳۰۸ ذکری از ثبت اسناد نشده است.
در تاریخ ۱۳ بهمن ۱۳۰۷ قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی در ۲۰ ماده به تصویب رسید که از ویژگی های آن مختار بودن متعاملین در ثبت اسناد، در ادارات ثبت، یا دفتر اسناد رسمی است.
دیگراز خصوصیات و نکات آن قانون این است که دفاتر اسناد رسمی حق نداشتند اسناد مربوط به نقل وانتقالات راجع به املاک ثبت شده را ثبت نمایند و این قبیل اسناد باید در اداره ثبت، ثبت می شد.^[۱۴]
در تاریخ ۲۶ اسفند ۱۳۱۰ کمیسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد واملاک در ۱۴۲ ماده تصویب نمود این قانون ناسخ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۱بهمن ۱۳۰۸ و از اول فروردین ۱۳۱۱ قابل اجرا شده است.
در قانون مصوب ۱۳۱۰ نیز ثبت املاک اجباری و ثبت اسناد اختیاری(جز در پاره ای از موارد) اعلام و به وزارت دادگستری اجازه داده شده است که در نقاطی که مقتضی بداند، دفاتر رسمی اسناد مرکب از یک صاحب دفتر و لااقل یک نماینده اداره ثبت اسناد تشکیل دهد، در سایر موارد ثبت اسناد به وسیله اداره ثبت اسناد و در اداره ثبت انجام می پذیرد.
۱-۳-تاریخچه نظارت بر تفکیک و افراز اراضی در ایران و وضع موجود آن
قوانین مربوط به افراز و تفکیک جزئی از قوانین حقوق شهری است که ریشه در وضع قوانین و مقررات در طول تاریخ دارد، به طوری که حتی در دوره اسلامی ^[۱۵](در مورد مورفولوژی شهرهای اسلامی) به قوانینی برخورد میکنیم که به نوعی به تفکیک اراضی اشاره دارد. عوامل اقتصادی وایدوئولوژیک که در دوره اسلامی بر روابط اجتماعی و ساخت شهرها دخالت داشته، عبارت است از:
۱- آسیب نرساندن
۲- پیوستگی به هم:
۳- خلوت گزینی: در این دیدگاه خلوت گزینی شخص مورد توجه است تا شخص بتواند در مسکن خود، بدون نظارت دیگران زندگی کند:
۴- حق دریافت روشنایی و هوای مورد نیاز ( این دیدگاه مربوط به روشنایی؛ یعنی رعایت نمای شمالی و جنوبی ساختمان در آماده سازی اراضی، میشود)
۵- محترم شمردن اموال دیگران؛ بر اساس این دیدگاه نباید عملی انجام شود که ارزش ساختمان و اموال دیگران کاهش یابد[۱۶، ص۱۸۷]. با ملاحظه این نکات متوجه میشویم که قوانین موجود در واقع تکامل یافته قوانین قدیمی است.
در ایران تا سال ۱۳۴۵ سیاست تفکیک و نوع استفاده از زمین در اختیار مالک بود. مالک میتوانست زمین خود را هر وقت به هر شکل و میزانی که مایل بود تفکیک و قطعه بندی کند و طول و عرض معابر را در زمینهایی که تفکیک میکند به سلیقه خود تعیین کند. ادارات ثبت نیز موظف بودند نقشه تفکیکی پیشنهادی مالکان را قبول کرده و در ثبت قطعات، به آن توجه کنند. شهرداریها نیز در موقع احداث ساختمان به وسیله مالک، برای هر نقشهای که مالک پیشنهاد مینمود، تصویب و پروانه ساختمان صادر میکردند. اما در دوره جدید، برای اولین بار در سال ۱۳۴۵ ضمن مواد ۹۸و ۹۹و ۱۰۱ الحاقی به قانون شهرداری این اختیار به شهرداریها داده شده تا نحو استفاده از زمین، منطقه بندی شهر محل تاسیسات عمومی و سایر نیازمندیها را تعیین و در قطعه‌بندی و تفکیک اراضی داخل محدوده و حریم شهر دخالت کنند و نقشه‌های تفکیکی اراضی را قبل از آنکه اقدام ثبتی نسبت به آنها انجام شود بررسی و سپس تصویب کنند. چند سال پس از آن در راستای بهتر انجام شده امور مزبورو ایجاد هماهنگی در اجرای ضوابط شهرسازی، ماده ۷ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۵۱، شهرداریها را به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برابر ماده ۲ قانون مکلف گردیده است. به علاوه در خصوص تفکیک اراضی خارج از محدوده، قوانین دیگری نیز به تصویب رسیده که حکایت از توجه قانونگذار به اهمیت و نقش تفکیک در قلمرو شهری دارد.
در مورد اراضی داخل محدوده شهری قوانین متعددی به تصویب رسیده است که به آنها اشاره میکنیم. ماده ۱۰۱ الحاقی به قانون شهرداری مصوب اسفند ماه ۱۳۴۵ مقرر داشته است:«اداره ثبت اسناد و دادگاهها مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشهای انجام دهند که قبلا به تصویب شهرداری رسیده باشد»، همچنین ماده ۶ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب اسفند ماه ۱۳۵۱ مقرر مینماید: « در شهرهایی که دارای نقشه جامع میباشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشهای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی و هادی تأیید کرده باشد، اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاهها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند.
هر گاه ظرف مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز اقدام خواهند نمود». ماده ۱۵۴ ثبت اسناد و املاک الحاقی مصوب ۱۳۵۱ بیان میکند که «پس از تصویب نقشه جامع هر شهر برای تفکیک و افراز اراضی، اداره ثبت و دادگاهها باید با رعایت نقشه مذکور و آئیننامههای مربوط به شهرسازی رأَسا اقدام نمایند».
۱-۴-تعریف مفاهیم اساسی
آنچه در مجموعه حاضر، مد نظر قرار گرفته بحث مقررات ثبتی و تحوه ثبت ملک است. ابتدا می بایست تعریف جامع و مانعی از ثبت داشته باشیم و سپس به مقوله ملک و مالکیت یا مالکیت بپردازیم.
اینکه ثبت ملک در دفاتر املاک چه آثاری را به دنبال دارد مقوله دیگری که در قانون ثبت و سایر قوانین ذکر شده است بطوریکه ماده ۲۲ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ می گوید:
« همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهدشد»^[۱۶] بنابراین ماده فوق الذکردلالت بر این داردکه:
۱- ثبت ملک، مثبت مالکیت کسی است که ملک به نام او ثبت شده و یا به او ارث رسیده یا به طور رسمی به او منتقل گردیده واین انتقال هم دردفتر املاک ثبت شده است، و تشکیلات رسمی مملکت که در ماده‌ی ۲۲ از آن به دولت تعبیر شده است او را مالک می شناسد. همانطوریکه اشاره شد، منظور از دولت در ماده ۲۲ تنها قوه مجریه نیست بلکه مراد قوه‌ی حاکمه که شامل قوای سه گانه و تمام تشکیلات رسمی کشور می باشد است.
۲- ثبت ملک بنام هر کس، سلب مالکیت از غیر می کند و دیگر از هیچکس در خصوص آن ملک دعوایی پذیرفته نمی شود، بجز در مواردی که در ماده ۲۴ قانون ثبت آمده است و در آن موارد هم ادعا نسبت به عین مسموع نیست فقط قیمت و اجور و خسارت قابل مطالبه است.
۳-پس از صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک، دیگر تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک دلیل مالکیت محسوب نمی شود و کسی نمی تواند به تصرف مالکانه خود به ضرر صاحب سند مالکیت استناد کند.^[۱۷]
با توجه به موارد معنونه باید گفت مفاهیم اساسی و بنیادی در حقوق ثبت بسیار زیاد است که بحث در رابطه با کلیه مفاهیم و مقررات ثبتی از بحث موجود خارج است. اما همانطور که ابتدای امر گفته شد باید تعریف ثبت و ملک را بدانیم تا سپس به سایر مقولات بحث بپردازیم.
۱-ثبت:به معنای قراردادن، پابرجا کردن و مطلبی را در دفتر نوشتن آمده است^[۱۸]. ثبت و ملک هر دو از آن دسته اصطلاحات ثبتی هستند که هم در حقوق ثبت و هم در سایر شاخه های حقوقی خصوصی به کار می روند. ولی هنگامی که در حقوق ثبت، از این دو سخن گفته می شود منظور اصطلاح خاص آن ها در این شاخه از حقوق خصوصی است، به طوریکه اصطلاح ثبت به معنی نوشتن مطلبی بر طبق قانون و به وسیله مامور رسمی سازمان ثبت دردفتر رسمی آن سازمان و به استناد دلایل یا پرونده حاوی مدارک و ضمائم مربوط به آن مطلب است و این نوشته مامور رسمی دارای تاریخ ثبت، شماره ثبت، امضا مامور رسمی(و در صورت لزوم امضا شخص یا اشخاص ذینفع) است.^[۱۹]
۲-ملک: ملک یعنی مال غیر منقولی که بتوان به موجب مقررات ثبتی،آن را در دفتر املاک اداره ثبت، به ثبت رساند و شامل چهار نوع مال غیر منقول می شود.زمین(عرصه)، بنا(ساختمان)، قنات و چشمه^[۲۰]، در تعریفی دیگر ملک همان است که در قبضه و تصرف شخص است و تصرف همان مالک شدن است^[۲۱].
درباره رابطه ثبت و ملک باید گفت ملک(مالکیت) به معنی سطه و استیلاء است و همان معنی تصرف را دارد و چون تصرف د رمورد مال غیر منقول، به تنهایی برای مالک شناختن شخص کفایت نمی کند، و به تجربه ثابت شده است که هر کس ممکن است به وسایل گوناگون، درصدد این برآید که خود را متصرف همان ملکی بداند که پیش از او دیگری متصرف ان بوده است این موجب هرج و مرج در روابط مالکیت اشخاص بر مال غیر منقول می شود. به این دلیل و دلایل دیگر مقرر شده است که ملک یعنی تصرف شخص بر مال غیر منقول به ثبت برسد و معاملات مربوط به آن اعم از عین و حقوق عینی مربوط به آن به موجب سند رسمی واقع شود. پس مالکیت بر مال غیر منقول بدون نیت نقض غرض قانونگذار را فراهم می کند.^[۲۲]
۳-سند:آنچه که بدان اعتماد کنند، مدرکی مستند، نوشته ای که قابل استناد باشد.^[۲۳] نوشته ای که وام یا طلب کسی را معین سازد و یا مطلبی را ثابت کند^[۲۴] برابر ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. که بر دو نوع است: رسمی، عادی.
سند رسمی آن است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها و برطبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد. و اسنادی که از این حیطه خارج هستند اسناد عادی می باشند.^[۲۵]
۴-مالکیت:حقی است که انسان نسبت به شیء دارد و می تواند هر گونه تصرفی درآن بکند. مالکیت یعنی مالک بودن، و مالک کسی است که چیزی را دارا باشد و بتواند درآن تصرف کند. مالکیت همان حق مالک است نسبت به ملکی که دارد^[۲۶]. مالکیت کاملترین حق عینی است و عبارت از رابطه ای است که بین شخص و چیز مادی تصور شده و قانون آن را معتبر شناخته، و به طور کلی حقی است که به موجب آن یک چیزی به طور مطلق و انحصاری و دائمی تحت اختیار و اراده یک نفر واقع می شود و می تواند همه گونه تصرف در آن بنماید( مگر تصرف او موجب ضرر همسایه شود) و هر گونه انتفاع از آن ببرد و کسی نتواند از آن جلوگیری کند(مگردر قانون استثناء شده باشد) رابطه مالکیت را به اعتبار دارنده حق مالکیت و نیز به اعتبار موضوع آن مملوکیت گویند.
مالکیت حق مطلق وانحصاری و دائمی است، چون مالک می تواند هر گونه انتفاعی را از ملک خود ببرد، انحصاری است برای آن که حق مزبور انحصار به مالک دارد و تمامی افراد باید آن را محترم بشمارند و به حق او تجاوز ننمایند، و دائمی است زیرا مقید به مدتی نیست، و لذا انتقال ملک به ورثه یا دیگری به معنی قطع مالکیت ناقل نیست، بلکه مالکیت ورثه و منتقل الیه ادامه مالکیت مورث یا ناقل است.^[۲۷]
۵-تفکیک: در لغت به معنای جدا کردن و عبارت است از اینکه مال غیر منقولی اعم از مشاع یا غیر مشاع به دو یا چند حصه مجزا تقسیم شود.
۶-افراز: در لغت به معنای جدا کردن و عبارت است از اینکه مال غیر منقولی مشاع بین شرکا جدا گردد و دیگر هیچ ارتباطی بین این ملک و شرکاء نباشد
۷-تعارض: مزاحم یکدیگر شدن^[۲۸] خلاف یکدیگر ورزیدن، متعارض یکدیگر شدن، باهم اختلاف داشتن است^[۲۹]
۸-متعارض:آنچه که مخالف دیگری باشد. خبری یا سندی که مخالف خبر یا سند دیگر باشد.^[۳۰]
۹-اداره ثبت:اداره، محلی است که در آنجا کارهای دولتی انجام می شودو دارای یک رئیس وشامل چند دایره و شعبه و تابع وزارتخانه است.^[۳۱] چنانکه‌آمده است تشکیلات ثبت در آغاز بصورت اداره ثبت اسناد و تابع وزارت عدلیه بوده است در سال۱۳۰۲ با توسعه تشکیلات و وظایف آن به صورت اداره کل ثبت اسناد و املاک وابسته به وزارت عدلیه درآمدو عنوان رئیس آن رئیس کل ثبت اسناد و املاک وسپس مدیر کل ثبت اسنادو املاک بود از تاریخ سوم اردیبهشت سال۱۳۵۲ عنوان اداره کل ثبت اسناد و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تبدیل شد ورئیس آن سمت معاونت وزارت دادگستری را دارا شد.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وابسته به وزارت دادگستری است و رئیس آن سمت معاونت قوه قضائیه را خواهد داشت.
جهت ثبت املاک و صدور سند مالکیت در سازمان ثبت اسناد و املاک دفاتر مخصوص در نظر گرفته شده است ماده ۷ قانون مصوب ۱۳۱۰ مقرر می دارد که تعداد و نوع و ترتیب دفاتر لازم برای ثبت اسناد و املاک مطابق نظامنامه وزارت عدلیه معین می شود و به موجب ماده ۱ آئین نامه هر اداره یا دایره ثبت اسناد واملاک دارای دفاتری به شرح زیر خواهد بود.
۱-دفتر املاک
۲-دفتر نماینده املاک
۳-دفتر املاک توقیف شده
۴-دفتر ثبت موقوفات
۵-دفتر گواهی امضاء
۶-دفتر سپرده ها

در بند دوم این گفتار ویژگیهای مالکیت در دو مورد بیان شد که عبارتند از الف – عناصر حق مالکیت- مالکیت کامل ترین حق عینی است که انسان می تواند بر مالی داشته باشد وسایر حقوق عینی از شاخه های این حق است: ۱- مالک می تواند با هر شیوه که مایل است و با هر انگیزه ای که دارد از مال خود بهره برداری کند و یا آن را بی استفاده باقی گذارد. ۲- مالک حق دارد از ثمره ها ومحصول مالی که در اختیار اوست منتفع شود.۳- مالک می تواند مال خود را از بین ببرد یا به دیگری منتقل کند- ب – شاخه های مالکیت که عبارتند از ۱- حق انتفاع ۲- حق ارتفاق
با این وجود و از طرفی قاعده تسلیط داریم که بنا براین قاعده هرشخصی در مایملک خود حق هرگونه تصرفی اعم از مادی وحقوقی دارا می باشد، مگر اینکه شرع آن مورد را منع کرده باشد. که در مبحث دوم این فصل، این قاعده را مورد بررسی قرار دادیم. و در گفتار چهارم آن قلمرو و کاربرد قاعده بیان شد. قاعده تسلیط تثبیت کننده ارکان مالکیت است و نظر به اهمیت مسئله اموال و مالکیت،تمامی مکاتب حقوقی جدید این قاعده را پذیرفته اند.که در مواد ۳۰ و ۳۱ قانون مدنی نیز آنرا بیان کرده است.

از طرفی قاعده لاضرر داریم که در بیشتر مواقع جلو قلمرو قاعده تسلیط می گیرد.و این قاعده موانع شرعی را بیان می کند. که خود مالکیت اشخاص را محدود می کند. این قاعده بیانگر آن است که بایستی تصرفات مالکانه عقلائی و بدون ایجاد زیان و ضرر برای دیگران و همسایه ها باشد. که در مبحث سوم این فصل مورد بررسی واقع شد.
در گفتار پنجم این فصل به بررسی چگونگی ارتباط این دو قاعده پرداختیم.که برخی در مواقع برخود دو قاعده باهم را تعارض و برخی دیگر آنرا تزاحم تعبیر کرده اند. و در بیشتر مواقع بلحاظ حفظ و رعایت شئونات شرعی و اسلامی قاعده لاضرر حاکم می شود. که این نیز نوعی به نفع مالک یا متصرف است. هرچند که او را در تصرفات ملک خود منع می کند. اما همین که جلوی ضرر به دیگری را می گیرد، بیانگر منفعت مالک است. در قانون مدنی بیشتر مصادیق قاعده لاضرر را بیان کرده است، و قاعده تسلیط به چند ماده اکتفا نموده است.که خود بیانگر آن است که در بیشتر مواقع قاعده لاضرر حاکم است.
در مبحث چهارم این فصل، حقوق مالکانه را مورد بررسی قرار دادیم که براساس آن منظور از حقوق مالکانه حقوق ناشی از مالکیت بر مال و دارائی ویا حقوق اکتسابی ناشی از قرارداد می باشد که در قانون سرمایه گذاری خارجی به رسمیت شناخته شده و حسب مورد به حقوق مالکیت، بهره برداری، انتفاع و… تسری می یابد.
در گفتار اول این مبحث، گذری تاریخی بر حقوق مالکانه پرداختیم، و بیان شدکه احترام به حق مالکیت به عنوان یک حق کامل و مطلق در سوابق تاریخی و فقهی احترام داشته و درکتاب های فقهی این حق در برابر هرگونه تجاوزی ازسوی افراد دیگر تضمین شده است. براین اساس حقوق بشر در مقام دفاع ازحقوق مردم در برابر دولت ها بر آمدند. در گفتار دوم این مبحث، ضمانت اجرای تخلف از مقررات شهرسازی در ارتباط با حقوق مالکانه و مراجع رسیدگی به آنرا مورد بررسی قرار دادیم. و بنا به اصول کلی حقوقی هر قانونی که تصویب می شود بایستی دارای ضمانت اجرا باشد و الا قانون به معنی واقعی خود نمی باشد. و نیز بایستی مراجعی برای رسیدگی به تخلفات از اجرای مقررات قانونی وجود داشته باشد. براساس اصل ۱۷۳ قانون اساسی، دیوان عدالت اداری یک از مراجع صلاحیت دار در این گونه دعاوی می باشد. و همچنین دادگاه های عمومی(مدنی و جزایی) باستناد مواد ۱۰۶ قانون مدنی و مادۀ ۷ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ناظر به مادۀ ۳ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء مصوب سال ۱۳۶۷ است. و نیز از جهت مسئولیت مدنی در چارچوب مادۀ ۱۱ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹ مسئول جبران هستند.
در گفتار سوم این مبحث، جایگاه حقوق مالکانه را در دو بند مورد بررسی قرار دادیم. نظر به اینکه حقوق مالکانه بارزترین حقی است که مورد حمایت قوانین مربوط به اجرای طرح توسعه دستگاه های عمومی قرار گرفته است. و نیز حقوق مالکانه متعلق به اشخاص بوده و در زمان اجرای طرح های عمومی توسط دستگاه های دولتی و دستگاه های عمومی غیر دولتی، به عنوان مهمترین موضوع جلب توجه می کند.و همچنین این حقوق جنبه مالی و مادی دارد.
درگفتار چهارم این مبحث، روش های تملک و تأمین مالکانه واقع در طرح های عمومی شهرداری ها را مورد بحث قرار دادیم. که با پیشرفت و گسترش شهرنشینی و شهرک سازی، ترمیم بافت شهری و ایجاد طرح های عمومی و خدماتی، براین اساس بر حقوق مالکانه اشخاص خلل ایجاد شده و حتی ممکن است، باعث سلب آن حق شود.و لذا برای اینکه این دستگاه ها بتوانند به هدف خود برسند، بایستی توافق مالک را بدست آورند.بهمین منظور در دو بند تأمین توافقی و تأمین غیر توافقی را مورد بررسی قرار دادیم. تأمین توافقی همانند سایر عقود معین، بایستی همه موارد مذکور در مادۀ ۱۹۰ قانون مدنی باشد، تا مورد معامله بنحو قانونی صورت گیرد.اما دراین گونه موارد متأسفانه شهرداری ها، شرایط لازم برای توافق را فراهم نمی سازند و به طرق مختلف سعی می کنند که صاحبان حقوق مالکانه را در وضعیتی قرار دهند که آنها مجبور شوند به خواسته های شهرداری، به ویژه قیمت تعیین شده از طرف شهرداری، تن در دهند و چنانچه شهرداری با مقاومتی در این خصوص مواجه شود،سعی می کند تا با بهره گرفتن از اهرمهای قانونی که معمولاً به تأمین عادلانه حقوق مالکانه نمی انجامد متوسل شود. در برخی از کشورها شهرداری ها،هنگامی که می خواهند زمینی را خریداری کنند، مبلغی را پیشنهاد می کند که مالک با آن موافقت می کند. این پیشنهاد ممکن است حتی دو برابر ارزش واقعی ملک باشد. علاوه بر این، غرامت دیگری نیز بابت مخارج، عایدی از دست رفته و غیره نیز پرداخت می شود. در مواردی که توافق قیمت توسط دستگاه مجری طرح قابل پذیرش نباشد. وفق مادۀ واحده قانون نحوۀ تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰، در خصوص تعیین قیمت ملک موضوع به کارشناس ارجاع می شود. یعنی اراده مالک نادیده گرفته می شود.علاوه بر توافق قیمت بایستی توافق انتقال ملک مورد طرح هم نیز انجام گیرد. هر طرحی نیاز به شرایطی دارند، از جمله شرط اعتبار،دستگاه مجری طرح بایستی اعتبار کافی برای جبران غرامت و خسارت احتمالی و پرداخت ثمن ملک مورد نظر، را داشته باشد. از طرفی بایستی برای این کار قبلاً ازدستگاههای مافوق مجوز لازم را اخذ کرده باشد.
در بند دوم این گفتار، تأمین غیر توافقی را مورد بررسی قرار دادیم.که براساس آن تأمین غیر توافقی یعنی تأمین قهری یا اجباری، هنگامیکه از تملک حقوق مالکانه سخن به میان می آید، بیشتر این معنی به ذهن متبادر می شود تأمین قهری صورت گرفته است. چون اجرای طرح، ملازمه با سلب حقوق مالکانه دارد. هرچند اصل بر توافقی بودن است اما بنا به ضرورت و رفاه اجتماعی و سود عموم جامعه، قانونگذار سلب اجباری وقهری حقوق مالکانه و انتقال آن به دستگاه های اجرای طرح، پیش بینی نموده است. سلب اجباری وقهری مربوط به نظام حقوقی ما نیست، و درسایر نظامهای حقوقی نیز این سلب اجباری و قهری وجود دارد. و اجباری وقهری حقوق مالکانه و انتقال آن به دستگاه های اجرای طرح پیش بینی نموده است. سلب اجباری وقهری مربوط به نظام حقوقی ما نیست، و درسایر نظامهای حقوقی نیز این سلب اجباری و قهری وجود دارد. و از مقررات مواد ۴و ۸ لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ قاعده تأمین غیر توافقی استنباط می شود. که این بند هم نیز براساس شرح بند اول به دو نوع می باشد، عدم توافق در قیمت و عدم توافق در اعمال حقوقی. عدم توافق در قیمت، زمانی پیش می آید که به دلیل اختلاف نظر بین دارنده حق ودستگاه مجری طرح یا به هر دلیل دیگری، مثل مجهول بودن مالک یا اختلاف در مالکیت و … درخصوص قیمت و ارزش حقوق مالکانه واقع در طرح، توافقی صورت نپذیرد. در این خصوص مادۀ ۴ لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ و مادۀ ۸ همان قانون قضیه را فصیله می دهند. و از طرفی درمادۀ فوق الذکر گفته شده، درصورتی که حقوق مالکانه به صورت توافقی واگذار نشود واگذاری به صورت اجباری خواهد بود، به این شکل که دادستان یا نماینده او، اقدام به واگذاری این حقوق به شهرداری و امضاء سند رسمی انتقال خواهد نمود. چنین راه حلی در قوانین راجع به اجرای احکام دادگاهها نیز پیش بینی شده است و دراین قوانین به دادستان یا مأمورین اجرایی برحسب مورد اختیار داده شده است تا از طرف مستنکف نسبت به امضای سند انتقال اقدام کنند. با توجه به مفاد مادۀ فوق الذکر چنین استنباط می شود که تصویب چنین ماده ای مصداقی از قاعده ولایت حاکم (الحاکم ولی الممتنع) می باشد. که مادۀ ذیل به نحوی ناظر بر این قاعده است. .در مادۀ ۹ و درتبصره این ماده نیز بیان کننده این گونه تصرف اجباری است. استثنائی که در مادۀ ۹ قید شده است خلاف اصل است، اما بعلت ضرورت و فوری بودن طرح و با تشخیص وزیر دستگاه مجری طرح می توان خلاف اصل عمل نمود. لازم به ذکر است که این استثناء مربوط به مسئله زمان پرداخت خسارت است نه نحوۀ تعیین قیمت و واگذاری حقوق. و آنچه که مهم است، این است که اگر مجری طرح ظرف مهلت سه ماه به پرداخت خسارت اقدام ننماید، صاحب حق می تواند توقیف عملیات اجرایی را از دادگاه بخواهد.
همچنین در مادۀ ۹ قانون زمین شهری استثناء دیگری بر اصل وارد شده است که در این ماده مقرر شده، و درتبصرۀ ۹ مادۀ شهرداری های به نحوی قهری ملک را تصرف کرده و قیمت پیشنهادی خود را به صندوق دادگستری واریز می نمایند.و ملک را به قائم مقامی مالک به نام خود انتقال داده و تصرف می کنند.
همچنین در تبصرۀ ۹ همان ماده ارزش معاملاتی ملک را به عنوان قیمت پیشنهادی تعیین کرده است.
همانطورکه معلوم است دراین روش و براساس این ماده و تبصره های آن بر حقوق مالکانه خدشه وارد شده و برخلاف قاعده عمل شده است. زیرا طبق قاعده تعیین ارزش حقوق مالکانه، با کارشناس رسمی دادگستری است و بر مبنای بهای عادله روز است در حالیکه در این روش ارزش زمین طبق قیمت منطقه ای یا ارزش معاملاتی می باشد، چون ارزش معاملاتی بیشتر بخاطر محاسبه های مالیاتی می باشد و از ارزش واقعی ملک خیلی کمتر است. همچنین مطابق این روش خود سازمان مسکن و شهرسازی جانشین مالک در انتقال حقوق مالکانه شده است که خلاف اصل است، چون در موارد قبلی و در تأمین غیر توافقی دادستان یا نمایده وی جانشین صاحب حق می شد نه دستگاه مجری طرح.یعنی درواقع سازمان مسکن و شهرسازی هم نقش ناقل و هم نقش منتقل الیه را بعهده می گیرد.
گفتار دوم :خلاصه ونتیجه گیری فصل دوم
در این فصل مباحث را در دو بخش، بخش اول تعیین و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغها و بخش دوم، تعیین و تغییر کاربری اراضی غیر کشاورزی و باغها مورد بررسی قرار دادیم.
در مبحث اول این بخش مبانی تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه را مورد بررسی قرار دادیم.
شایان ذکر است از آن جایی که در بررسی قوانین خاص، تفوق مبانی حقوق عمومی را بیشتر ملاحظه می‌کنیم، لذا بحث از این مبانی مهم‌تر از مبانی تقدم حقوق مالکانه بر حقوق عمومی است. به طور کلی، این مبانی در حقوق ما بیشتر تفوق دارد.در گفتار اول این مبحث، مبانی فقهی معتبر در خصوص موضوع را مورد بررسی قرار دادیم. مبانی فقهی نظام حقوق اسلامی به عنوان یک نظام حقوقی، مبتنی بر اصول و قواعدی است که فقهای عظام، در کتب خود با شناسایی برخی از این قواعد، به معرفی و توضیح و حدود دلالت هر یک پرداخته‌اند. برخی از این قواعد فقهی، قواعدی هستند که پایه و مبنای نیازهای حکومتی و عمومی است. به تعبیر دیگر، این قواعد به هنگام ضرورت و به وقت حاجت، حکومت اسلامی را برای حل مشکلات یاری می‌رساند. مبانی مؤید ولایت برخی از قواعد فقهی هستند که نشان دهنده ولایت حاکم اسلامی بر نفوس و اموال مردم است . این ولایت از باب ضرورت و حل مشکلات، جعل و وضع شده است. که از مهمترین این قواعد، قاعده ولایت ممتنع است.مفهوم قاعده این است، حاکم می تواند به جای شخص ممتنع و مستنکف، تصمیم بگیرد.یعنی اگر کسی از ادای حقوق خود به دیگران خودداری نماید یا انجام انجام تکالیف قانونی خویش امتناع ورزد.حاکم جانشین مالک شده و از جانب وی اعمال حقوقی را انجام می دهد. . ضمناً تا تقاضای صاحب حق نباشد و وی به حاکم مراجعه ننماید، زمینه دخالت حاکم فراهم نمی‌گردد.از این قاعده در فقه اسلامی در موارد زیادی استفاده شده است. حتی در عبادات نیز از این قاعده استفاده شده است. اخذ قهری زکات از کسی که از پرداخت آن، با وجود شرایط امتناع می‌ورزد از این قبیل است. در معاملات، در موارد متعددی از این قاعده استفاده شده است..پس می‌توان گفت که در مرحله قانونگذاری، قانونگذار ممکن است با توجه به این قاعده، برای دولت یا دستگاه‌های عمومی، ولایتی بر اموال اشخاص قایل شود. همین موضوع در خصوص وضع قانون، جهت حل و فصل تعارض فی مابین حقوق مالکانه اشخاص با استدلال و استناد به استنکاف و امتناع، وضع و جعل شود. مقنن با الهام از این قاعده، در قوانینی همچون قانون مدنی و قانون تجارت، اقدام به وضع مقرراتی نموده است که به موجب این مقررات، ممتنع از اجرای تکالیف و وظایف قانونی، حق و سلطه خود را بر مال یا بر دیگری از دست داده و بر حسب مورد شخص یا نهادی اداری یا قضایی، قائم مقام ممتنع در خصوص اعمال حق گردیده است.مصادیق مبرهن از این قاعده در مواد ۲۷۱، ۲۷۳، ۲۳۸، ۱۰۴۳ قانونی مدنی، و ۱۵۳، ۲۰۵ قانون تجارت و مادۀ ۴ و تبصره ۲ این ماده و ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک طرح های عمومی مصوب ۱۳۵۸ و …می باشد.
و قواعدی دیگری از جمله قاعده لاضرر، قاعده لاحرج، قاعده اضطرار و ضرورت، قاعده اتلاف و تسبیب، اثر مستقیم با تحدید مالکیت اشخاص و برتری و تفوق حقوق عمومی بر حقوق مالکانه دارند، وجود دارند.مصادیق قانونی که با این قواعد ارتباط داشته باشند، شامل مادۀ ۱۳۲ ، ۱۱۴، ۵۹۱، ۵۹۲ جملگی قانون مدنی، می باشند.
در مبحث دوم این بخش، نظریه های در خصوص مبانی تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه را بیان کردیم. از جمله نظریه حاکمیت ماورایی – الهی است.براین اساس این نظریه به دنبال ریشه‌یابی حاکمیت در ماوراء طبیعت و منسوب ساختن آن به حاکمیت الهی یا حرکت روح جهانی است. بر این پایه، حاکمیت نه از آن مردم است و نه از آن شخص یا گروه اجتماعی که بردیگران سلطه یافته است. قدرت، ریشه ماورایی دارد و کم و بیش، نوعی جبرطبیعی در آن دیده می‌شود که محدود کننده نیز هست.معهذا این موضوع در حال حاضر تعدیل شده و در صورت وجود چنین گرایشی، حاکمیت الهی به جای انتقال به شخص، به دولت واگذار می‌شود. نظریه بعدی، نظریه حقوق اجتماعی است.مفهوم این نظریه به نظر پیروان این مکتب، هدف قواعد حقوق، تأمین سعادت اجتماع و ایجاد نظم در زندگی مشترک افراد است. پس اگر حقوق، فقط به زندگی و تأمین آزادی فرد توجه داشته  باشد و نیازمندی‌های زندگی مشترک او را با دیگران فراموش کند.
براساس این نطریه و برخلاف آنچه طرفداران حقوق فردی ادعا می‌کنند، از دیدگاه اجتماعی، فرد هیچ حق  مطلقی در برابر منافع عموم ندارد. زندگی با دیگران، یک سلسله تکالیف گوناگون برای او به وجود آورده است و آزادی او، چه در زمینه‌های سیاسی و اقتصادی و چه در قراردادها، تا جایی محترم است که منافع عمومی آن را ایجاب کند. در واقع، براساس تئوری فوق، حق مجرد از پیش تعیین شده‌ای برای مالکان وجود ندارد، بلکه حقوق مالکان، محدود به چیزی است که از مجموع قوانین و مقررات استنباط می‌شود. آنجا که حق مالک با مصلحت عمومی تعارض پیدا می‌کند، مصلحت عمومی مقدم بر مالکیت است و شایسته نیست که مالکیت، مانند سنگی مانع راه تحقق مصالح عمومی شود. لذا هر چند مالک بر فضای بالای زمین و قرار آن مالکیت دارد، ولی این موضوع بدان معنا نیست که وی بتواند مانع از انجام اعمالی شود که مصلحت عمومی در آنست..بنابراین، اگر قانونگذار به ملاحظه مصالحی، حاکمیت و برتری حقوق عمومی را بر حقوق خصوصی ترجیح داد، این اقدام به معنای سلب یا محدودیت حقوق خصوصی نیست و باید آن را آیینه تمام نمای واقعیات لازم در زندگی اجتماعی دانست و قانونگذار با الهام از این نظریه، ممکن است به وضع مقرراتی دست زند که در تعارض حقوق عمومی و حقوق مالکانه، برتری و اولویت را به حقوق عمومی بدهد.
نقش این نظریه در مقررات عمومی حقوق ایران، پذیرفته شده است. مصداق بارز آن تبصرۀ ۲ مادۀ ۹۸۷ قانون مدنی می باشد. و نیز مادۀ ۱۰۰ قانون شهرداری مصداقی دیگری بازتابش این نظریه در حقوق ایران است. قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱ و کمیسیون مادۀ ۵ همان قانون و … از مصادیق این نظریه هستند.
در محبث چهارم این بخش، تعریف تعیین کاربری و تغییر کاربری اراضی را بیان کردیم. که براساس آن تعریف تعیین کاربری، عبارتست از تعریف یک طرح عمومی با بهره گرفتن از ملک که مانع بهره برداری در ملک مطابق میل مالک می گردد. و تعریف تغییر کاربری، آن است که استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغها در قالب ایجاد بنا،برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی انجام گیرد، تغییر کاربری محسوب می شود. بنابراین بنا به این تعریف، هرگونه تغییر در اراضی زراعی و باغها توسط مالک نیاز به اخذ مجوز دارد،و همچنین اگر دستگاهی بخواهد برای اجرای طرحهای خود، تغییرکاربری اراضی مالکان را انجام دهد. نیاز به اخذ مجوز دارد. که این مجوز را بایستی از کمیسیون تبصرۀ یک اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۸۵، اخذ شود.
در گفتار اول این مبحث نحوۀ رسیدگی به درخواست تغییر کاربری اراضی کشاورزی براساس قانون حفظ کاربری مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی، مورد بررسی قرار دادیم. از جایی که انجام هرگونه تغییر کاربری عرصه های کشاورزی بدون اخذ مجوز از مراجع قانونی«وزارت جهاد کشاورزی» جرم محسوب گشته و واجد تبعات حقوقی و قضائی می باشد، لذا اشخاص حقیقی و حقوقی می بایست در موارد ضروری جهت انجام طرحهای تغییر کاربری به واحدهای تابعه وزارت جهاد کشاورزی دراستانها و شهرستانها مراجعه واز نحوه و مراحل تغییر کاربری مجاز اراضی زراعی و باغی اطلاع حاصل نمایند.
در گفتار دوم این مبحث، اراضی تحت شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها(مصوب ۳۱/۴/۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی) را مورد بررسی قرار دادیم. که براساس آن کلیه اراضی زراعی و باغی ها که در خارج ازمحدوده قانونی شهرها، شهرکها و همچنین روستاهای واجد طرح هادی مصوب واقع شده باشند. مشمول قانون حفظ کاربری می گردند. ضمناً محدوده قانونی شهرها،شهرکها و روستاها در قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا وشهرک و نحوۀ تعیین آنها مصوب ۱۳۸۴ تعیین و تعریف گردیده است.
در گفتار سوم این مبحث، امکان پذیر بودن تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغها، مطابق قانون تغییر کاربری زراعی و باغها جزء در موارد ضروری ممنوع می باشد. ضمناً تشخیص ضرورت تغییر کاربری اراضی بعهده کمیسیونی است که با عضویت رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست استان و نماینده استاندار« زیر نظر رئیس سازمان جهاد کشاورزی» تشکیل می گردد. این کمیسیون با حضور حداقل ۴ نفر از اعضاء رسمیت داشته و تصمیمات آن نیز با اکثریت آراء دارای اعتبار خواهد بود.
در گفتار پنجم، آثار و تبعات تغییر بلا مجوز کاربری را بیان کردیم، که بر اساس آن با توجه به مادۀ ۳ قانون حفظ کاربری اراضی و زراعی و باغها مصوب ۱۳۸۵؛ هرگونه تغییر کاربری غیر مجاز «بدون اخذ موافقت از کمیسیون موضوع تبصره یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری» در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد. جرم بوده و متخلفین علاوه بر قلع و قمع بنا به پرداخت جزای نقدی و یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز و با کاربری جدید محکوم خواهند شد.
سردفتران متخلف از قانون حفظ کاربری نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق ازخدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم خواهند شد.
از طرفی هرکس به طور خود سرانه نمی تواند در اراضی خود تغییر کاربری ایجاد کند. هرچند مالک در ملک خود اختیارات هرگونه تصرف را دارد، اما با توجه به این مقررات نمی تواند بدون مجوز قانونی در املاک خود تغییری ایجاد کند. آنچه از مقررات مربوطه استنباط می شود این است که این مقررات(قوانین تغییر کاربری اراضی) جزء قوانین آمره هستند. لذا هم اشخاص حقوقی و حقیقی برای تغییر کاربری اراضی نیاز به اخذ مجوز دارند. در غیر این صورت و براساس این مقررات اشخاصی که بدون مجوز تصمیم به تغییر کاربری نمایند، قابل تعقیب و مجازات هستند.
مبحث پنجم این قسمت، حقوق حاکم بر تملک اراضی جهت طرح های عمومی را بیان می کند.که در آن به بررسی قوانین کاربردی در موضوع تملک اراضی و املاک توسط شهرداری از جمله وظایف شهرداری بر اساس بند ۱ مادۀ ۵۵ از فصل ششم قانون شهرداری ایجاد خیابانها کوچه ها و میدانها و باغهای عمومی و مجاری آب و توسعه معابر در حدود قوانین موضوعه می باشد، بحث می کند.و بدون شک حق مالکیت اعم از مالکیت بر عرصه - اعیان و امتیازات و منافع تثبیت شده در ملک یکی از اساسی ترین اصولی است که قانونگذار آنرا در چار چوب قوانین مدنی و تکمیلی از جمله قانون نحوه خرید و تملک اراضی توسط دولت و شهرداریها و در زمان اجرای طرح عمومی قابل احترام شناخته و این حقوق را مستوجب حمایت و دریافت معوض یا معادل ارزش حق مالی و مادی و خسارات وارده دانسته است.
در بخش دوم این فصل همانطویکه ذکر شد، دربارۀ تعیین و تغییرکاربری اراضی غیر کشاورزی می باشد. که در مبحث اول این بخش قوانین مربوط به تغییر کاربری اراضی را مورد بحث قرار دادیم. که به ترتیب عبارتند از قانون تملک اراضی قانون نوسازی و عمران شهری(مصوب سال ۱۳۴۷)، لایحۀ قانونی نحوۀ خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی دولت(مصوب سال ۱۳۵۸)،قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداریها(مصوب سال ۱۳۶۷).
در مبحث دوم این بخش، طرح تفصیلی را تعریف و شرح دادیم که بنا به تعریف طرح تفصیلی و استناد به بند ۳ مادۀ ۱ از قانون تغییر نامه وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب ۱۶/۴/۱۳۵۳،عبارت از طرحی است براساس معیارهاو ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوۀ استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن ها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه وحل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گرد.
و به طور کلی طرح تفصیلی عبارتست از تعیین موقعیت مکانی خیابانها، پارکها، اماکن تجاری - اداری و خدماتی و مسکونی و به تبع آن نحوۀ توزیع عددی جمعیت است.
در گفتار اول این مبحث، طرح تفصیلی را بعنوان یکی از الگوهای سند برنامه ریزی شهری معرفی کردیم. که براساس آن این طرح، حاوی جزییاتی است که در طرح‌های جامع شهری به صورتی کلی‌تر به آن پرداخته شده است. اهداف طرح‌های تفصیلی، همانند طرح‌های جامع، تعادل بخشیدن به شیوۀ استقرار در کاربری‌های شهری و یکسان کردن سطح خدمات و تأسیسات در نقاط گوناگون شهر است. مرجع تصویب طرح تفصیلی، کمیسیون موضوع مادۀ ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می‌باشد. که بدنبال آن طرح هادی را این گونه تعریف کردیم: طرحی است که در آن، برای گسترش آتی شهر و نحوۀ استفاده از زمین‌های شهری برای عملکردهای مختلف، به منظور حل مشکلات حاد و فوری شهر و ارائه راه حل‌های کوتاه مدت و مناسب برای شهرهایی که دارای طرح جامع نیستند تهیه می‌شود. یعنی در جای طرح جامع نباشد، طرح هادی جایگزین آن می باشد.
در گفتار دوم این مبحث نقش طرح تفصیلی را در ارتقای سرانه خدمات اجتماعی مورد بررسی قرار دادیم. که بر این اساس ارتقای سرانه های خدماتی نسبت به وضع موجود از اهدافی است که در طرح تفصیلی جدید بیش بینی شده و خدمات در قالب طرح محلات و در سطوح محله در نظر گرفته شده است تا در سطح ناحیه به منطقه و از منطقه به سطح شهر ارتقاء داده شود. از سویی دیگر تراکم جمعیت زیاد در یک منطقه نیازمند استقرار خدمات بیشتری است و طرح تفصیلی تلاش دارد تا خدمات شهری را که در برخی مناطق دچار کمبود است بیشتر توسعه دهد.با وجود داشتن طرح تفصیلی هر شهر، سایر دستگاه ها و سازمانها نسبت به انجام خدمات عمومی، با علم و اطلاع بیشتر و تخریب و ایجاد مزاحمت کمتر، خدمات خود را به نحو احسن انجام دهند
سرانجام در این طرح براساس پیش بینی های انجام شده در خصوص تراکم جمعیتی و موقعیت های مکانی بار ترافیکی منطقه سنجیده می شود، براساس آن عرض معابر و خیابانها طراحی می شود، این موضوع باعث می شود در آینده مشکلات ترافیکی نداشته باشیم، یا این مشکل حداقل باشد.
در گفتار سوم این مبحث، تأثیر طرح تفصیلی بر ارزش املاک را مورد بررسی قرار دادیم. نظر به اینکه هر شهر طرح تفصیلی مدرن و پیشرفته داشته باشد. هم سطح شهر و خیابانها و کوچه ها و پیاده روها ظریف تر و شکیل تر می شود. و این خود بطور مستقیم باعث افزایش املاک مسکونی و تجاری سطح شهر می گردد.از طرفی دیگر همین امر باعث می شود، تا بعضی دلالان و سود جویان، در فکر بالابردن قیمت های املاک مسکونی و تجاری گردند. که این خود یک معضلی است، که گریبانگیر جامعه می گردد.در این گفتار در سه بند که تأثیر مستقیم در افزایش املاک را دارد، مورد بررسی قرار دادیم.
در گفتار چهارم، محدودۀ اجرای طرح تفصیلی را بیان کردیم. شهرداری در جای تشکیل می شود که شهری ایجاد گردد، و براساس آن طرح های عمومی نیز در محدودۀ شهر ایجاد می شود. پس محدوده اجرای طرح تفصیلی، وجود شهر و محدوده شهری است. بطور کلی به استناد به تبصره ۵ مادۀ ۳ قانون شهرداری چنین بیان می دارد: «در هر محدوده یا حریمی که شهرداری عوارض ساختمانی و غیره را دریافت می کند موظف به ارائه کلیه خدمات شهری است».
گفتار پنجم این مبحث نارکارآمدهای طرح های تفصیلی را مورد بررسی قرار می دهد.که در ۱۳ بند موارد نارکارآمدهای طرح های تفصیلی را شرح داده ام.
مبحث سوم این بخش مربوط به طرح جامع و کاداستر می باشد. در مادۀ ۱۵۶ قانون ثبت اسناد و املاک در خصوص تعریف طرح کاداستر بدین نحو بیان کرده است:به منظور تشخیص حدود و موقعیت املاک واقع در محدوده شهرها و حومه نقشه املاک به صورت کاداستر تهیه خواهد شد. ادارۀ امور املاک ثبت کل علاوه بر وظایف فعلی خود عهده دار تهیه املاک به صورت نقشه کاداستر خواهد بود. و در تبصره یک این مادۀ چنین بیان می دارد:در مورد تقاضای تفکیک و افراز املاک مذکور در این مادۀ و تحدید حدود املاک مجاور و همچنین در دعاوی مطروحه درمراجع قضایی رفع اختلاف حدودی نقشه کاداستر ملاک عمل خواهد بود.
گفتار اول این مبحث در بند اول و دوم به تعریف طرح کاداستر و طرح جامع پرداخته ایم. که براین اساس تعریف کاداستر بدین شرح است: ریشه لغت کاداستر، در حقیقت کلمه یونانی Katastichon به معنی دفتر یادداشت است که با گذشت زمان در زبان لاتین به Captasrum تبدیل شده است. در حقیقت کاداستر سیستمی بوده که برای ثبت استان های مختلف کشور یونان جهت مقاصد مالیاتی استفاده می شده است.و کاداستر در واقع عبارت است از فهرست مرتب شده ای از اطلاعات مربوط به قطعات زمین (در داخل مرز جغرافیایی یک کشور) که شامل نقشه برداری و افزودن سایر مشخصه های زمین نظیر حقوق مالکیت، کاربری، اندازه و ارزش، به نقشه مقیاس بزرگ بوده و به طور رسمی به ثبت می رسد.
طرح جامع: طرح جامع شهری، عبارت است از طرح بلند مدتی که در آن نحوۀ استفاده از اراضی و منطقه‌بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری، کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات شهری و نیازمندی‌های عمومی شهر، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (ترمینال) و فرودگاه‌ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی و نیازمندی‌های عمومی شهر، مناطق نوسازی و بهسازی و اولویت‌های مربوط به آنها تعیین می‌شود و ضوابط مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نهادهای تاریخ و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می‌گردد.  همچنین در تعریف طرح جامع، گفته شده که طرح جامع، یک سند رسمی عمومی می‌باشد که در آن، نه تنها یک سری اهداف مشخص شده، بلکه خط مشی‌های دستیابی به آن اهداف نیز معین گشته است.
بند سوم این گفتار محتوای طرح جامع را بدین نحو شرح داده است: رویه و مراحل تهیه طرح جامع، گذشته از مطالعات مربوط به منطقه و حوزه نفوذ شامل مراحل سه گانه زیراست: ۱- بررسی ۲- تجزیه و تحلیل و ارائه الگوهای نهایی ۳- تهیه طرح ها و برنامه های عمرانی
دربند چهارم این گفتار مشکلات موجود در طرح های جامع را ذکر کرده است. برنامه ریزی به شکل طرح های جامع، با مشکلات ساختاری، تعریفی و مفهومی فراوانی مواجه می شود. به راستی هیچ برنامه ای را نمی توان جامع نامید، زیرا همواره عوامل یا جنبه های تازه ای پدید می آیند که باید مورد مطالعه و مداقه قرار گیرند.
در بند پنجم این گفتار دلایل ناکارامدی طرح های جامع را بیان کرده است. طرح های جامع از آنجا که با افق نگاه بلند مدت تعریف می شوند با تنگناهایی مواجه می شوند.تغییر در هنجارها و ارزش های اجتماعی ناشی از تغییر جامعه بشری در گذر زمان، از اعتبار و اهمیت طرح های جامع و اصولاً برنامه ریزی بلند مدت شهری می کاهد. که جایلز کلارک در ۵ مورد دلایل ناکارمدی طرح های جامع را بیان کرده است.
طرح های جامع همچنین در دو زمینه با تنگناهایی از قبیل نارسایی ها و تنگناهای طرح جامع در تهیه و در اجرا با مشکلاتی روبرو بوده است. که شورای عالی معماری و شهرسازی با تکیه براین مشکلات و مسائل بر ضرورت بازنگری در این طرح ها تأکید می کند.که به نحو مفصل در چند موارد آنها را بیان کرده ایم.
در بند ششم این گفتار نکات مثبت طرح های جامع را بیان کرده ایم.که عبارتند از :
جلوگیری از هرج و مرج و بی بند باری در رشد و توسعه شهرها، ایجاد ضوابط قابل توجهی برای کنترل فعالیت ها و عملیات شهرسازی، شکستن این سنت دیرینه که مالک زمین شهری به هر کیفیتی بخواهد می تواند زمین خود را تفکیک، طبقه بندی و ساختمان نماید و ساختمان خود را برای هرکاری اختصاص دهد،کنترل زمین خواری.