در بند دوم این گفتار ویژگیهای مالکیت در دو مورد بیان شد که عبارتند از الف – عناصر حق مالکیت- مالکیت کامل ترین حق عینی است که انسان می تواند بر مالی داشته باشد وسایر حقوق عینی از شاخه های این حق است: ۱- مالک می تواند با هر شیوه که مایل است و با هر انگیزه ای که دارد از مال خود بهره برداری کند و یا آن را بی استفاده باقی گذارد. ۲- مالک حق دارد از ثمره ها ومحصول مالی که در اختیار اوست منتفع شود.۳- مالک می تواند مال خود را از بین ببرد یا به دیگری منتقل کند- ب – شاخه های مالکیت که عبارتند از ۱- حق انتفاع ۲- حق ارتفاق
با این وجود و از طرفی قاعده تسلیط داریم که بنا براین قاعده هرشخصی در مایملک خود حق هرگونه تصرفی اعم از مادی وحقوقی دارا می باشد، مگر اینکه شرع آن مورد را منع کرده باشد. که در مبحث دوم این فصل، این قاعده را مورد بررسی قرار دادیم. و در گفتار چهارم آن قلمرو و کاربرد قاعده بیان شد. قاعده تسلیط تثبیت کننده ارکان مالکیت است و نظر به اهمیت مسئله اموال و مالکیت،تمامی مکاتب حقوقی جدید این قاعده را پذیرفته اند.که در مواد ۳۰ و ۳۱ قانون مدنی نیز آنرا بیان کرده است.

از طرفی قاعده لاضرر داریم که در بیشتر مواقع جلو قلمرو قاعده تسلیط می گیرد.و این قاعده موانع شرعی را بیان می کند. که خود مالکیت اشخاص را محدود می کند. این قاعده بیانگر آن است که بایستی تصرفات مالکانه عقلائی و بدون ایجاد زیان و ضرر برای دیگران و همسایه ها باشد. که در مبحث سوم این فصل مورد بررسی واقع شد.
در گفتار پنجم این فصل به بررسی چگونگی ارتباط این دو قاعده پرداختیم.که برخی در مواقع برخود دو قاعده باهم را تعارض و برخی دیگر آنرا تزاحم تعبیر کرده اند. و در بیشتر مواقع بلحاظ حفظ و رعایت شئونات شرعی و اسلامی قاعده لاضرر حاکم می شود. که این نیز نوعی به نفع مالک یا متصرف است. هرچند که او را در تصرفات ملک خود منع می کند. اما همین که جلوی ضرر به دیگری را می گیرد، بیانگر منفعت مالک است. در قانون مدنی بیشتر مصادیق قاعده لاضرر را بیان کرده است، و قاعده تسلیط به چند ماده اکتفا نموده است.که خود بیانگر آن است که در بیشتر مواقع قاعده لاضرر حاکم است.
در مبحث چهارم این فصل، حقوق مالکانه را مورد بررسی قرار دادیم که براساس آن منظور از حقوق مالکانه حقوق ناشی از مالکیت بر مال و دارائی ویا حقوق اکتسابی ناشی از قرارداد می باشد که در قانون سرمایه گذاری خارجی به رسمیت شناخته شده و حسب مورد به حقوق مالکیت، بهره برداری، انتفاع و… تسری می یابد.
در گفتار اول این مبحث، گذری تاریخی بر حقوق مالکانه پرداختیم، و بیان شدکه احترام به حق مالکیت به عنوان یک حق کامل و مطلق در سوابق تاریخی و فقهی احترام داشته و درکتاب های فقهی این حق در برابر هرگونه تجاوزی ازسوی افراد دیگر تضمین شده است. براین اساس حقوق بشر در مقام دفاع ازحقوق مردم در برابر دولت ها بر آمدند. در گفتار دوم این مبحث، ضمانت اجرای تخلف از مقررات شهرسازی در ارتباط با حقوق مالکانه و مراجع رسیدگی به آنرا مورد بررسی قرار دادیم. و بنا به اصول کلی حقوقی هر قانونی که تصویب می شود بایستی دارای ضمانت اجرا باشد و الا قانون به معنی واقعی خود نمی باشد. و نیز بایستی مراجعی برای رسیدگی به تخلفات از اجرای مقررات قانونی وجود داشته باشد. براساس اصل ۱۷۳ قانون اساسی، دیوان عدالت اداری یک از مراجع صلاحیت دار در این گونه دعاوی می باشد. و همچنین دادگاه های عمومی(مدنی و جزایی) باستناد مواد ۱۰۶ قانون مدنی و مادۀ ۷ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ناظر به مادۀ ۳ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء مصوب سال ۱۳۶۷ است. و نیز از جهت مسئولیت مدنی در چارچوب مادۀ ۱۱ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹ مسئول جبران هستند.
در گفتار سوم این مبحث، جایگاه حقوق مالکانه را در دو بند مورد بررسی قرار دادیم. نظر به اینکه حقوق مالکانه بارزترین حقی است که مورد حمایت قوانین مربوط به اجرای طرح توسعه دستگاه های عمومی قرار گرفته است. و نیز حقوق مالکانه متعلق به اشخاص بوده و در زمان اجرای طرح های عمومی توسط دستگاه های دولتی و دستگاه های عمومی غیر دولتی، به عنوان مهمترین موضوع جلب توجه می کند.و همچنین این حقوق جنبه مالی و مادی دارد.
درگفتار چهارم این مبحث، روش های تملک و تأمین مالکانه واقع در طرح های عمومی شهرداری ها را مورد بحث قرار دادیم. که با پیشرفت و گسترش شهرنشینی و شهرک سازی، ترمیم بافت شهری و ایجاد طرح های عمومی و خدماتی، براین اساس بر حقوق مالکانه اشخاص خلل ایجاد شده و حتی ممکن است، باعث سلب آن حق شود.و لذا برای اینکه این دستگاه ها بتوانند به هدف خود برسند، بایستی توافق مالک را بدست آورند.بهمین منظور در دو بند تأمین توافقی و تأمین غیر توافقی را مورد بررسی قرار دادیم. تأمین توافقی همانند سایر عقود معین، بایستی همه موارد مذکور در مادۀ ۱۹۰ قانون مدنی باشد، تا مورد معامله بنحو قانونی صورت گیرد.اما دراین گونه موارد متأسفانه شهرداری ها، شرایط لازم برای توافق را فراهم نمی سازند و به طرق مختلف سعی می کنند که صاحبان حقوق مالکانه را در وضعیتی قرار دهند که آنها مجبور شوند به خواسته های شهرداری، به ویژه قیمت تعیین شده از طرف شهرداری، تن در دهند و چنانچه شهرداری با مقاومتی در این خصوص مواجه شود،سعی می کند تا با بهره گرفتن از اهرمهای قانونی که معمولاً به تأمین عادلانه حقوق مالکانه نمی انجامد متوسل شود. در برخی از کشورها شهرداری ها،هنگامی که می خواهند زمینی را خریداری کنند، مبلغی را پیشنهاد می کند که مالک با آن موافقت می کند. این پیشنهاد ممکن است حتی دو برابر ارزش واقعی ملک باشد. علاوه بر این، غرامت دیگری نیز بابت مخارج، عایدی از دست رفته و غیره نیز پرداخت می شود. در مواردی که توافق قیمت توسط دستگاه مجری طرح قابل پذیرش نباشد. وفق مادۀ واحده قانون نحوۀ تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰، در خصوص تعیین قیمت ملک موضوع به کارشناس ارجاع می شود. یعنی اراده مالک نادیده گرفته می شود.علاوه بر توافق قیمت بایستی توافق انتقال ملک مورد طرح هم نیز انجام گیرد. هر طرحی نیاز به شرایطی دارند، از جمله شرط اعتبار،دستگاه مجری طرح بایستی اعتبار کافی برای جبران غرامت و خسارت احتمالی و پرداخت ثمن ملک مورد نظر، را داشته باشد. از طرفی بایستی برای این کار قبلاً ازدستگاههای مافوق مجوز لازم را اخذ کرده باشد.
در بند دوم این گفتار، تأمین غیر توافقی را مورد بررسی قرار دادیم.که براساس آن تأمین غیر توافقی یعنی تأمین قهری یا اجباری، هنگامیکه از تملک حقوق مالکانه سخن به میان می آید، بیشتر این معنی به ذهن متبادر می شود تأمین قهری صورت گرفته است. چون اجرای طرح، ملازمه با سلب حقوق مالکانه دارد. هرچند اصل بر توافقی بودن است اما بنا به ضرورت و رفاه اجتماعی و سود عموم جامعه، قانونگذار سلب اجباری وقهری حقوق مالکانه و انتقال آن به دستگاه های اجرای طرح، پیش بینی نموده است. سلب اجباری وقهری مربوط به نظام حقوقی ما نیست، و درسایر نظامهای حقوقی نیز این سلب اجباری و قهری وجود دارد. و اجباری وقهری حقوق مالکانه و انتقال آن به دستگاه های اجرای طرح پیش بینی نموده است. سلب اجباری وقهری مربوط به نظام حقوقی ما نیست، و درسایر نظامهای حقوقی نیز این سلب اجباری و قهری وجود دارد. و از مقررات مواد ۴و ۸ لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ قاعده تأمین غیر توافقی استنباط می شود. که این بند هم نیز براساس شرح بند اول به دو نوع می باشد، عدم توافق در قیمت و عدم توافق در اعمال حقوقی. عدم توافق در قیمت، زمانی پیش می آید که به دلیل اختلاف نظر بین دارنده حق ودستگاه مجری طرح یا به هر دلیل دیگری، مثل مجهول بودن مالک یا اختلاف در مالکیت و … درخصوص قیمت و ارزش حقوق مالکانه واقع در طرح، توافقی صورت نپذیرد. در این خصوص مادۀ ۴ لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ و مادۀ ۸ همان قانون قضیه را فصیله می دهند. و از طرفی درمادۀ فوق الذکر گفته شده، درصورتی که حقوق مالکانه به صورت توافقی واگذار نشود واگذاری به صورت اجباری خواهد بود، به این شکل که دادستان یا نماینده او، اقدام به واگذاری این حقوق به شهرداری و امضاء سند رسمی انتقال خواهد نمود. چنین راه حلی در قوانین راجع به اجرای احکام دادگاهها نیز پیش بینی شده است و دراین قوانین به دادستان یا مأمورین اجرایی برحسب مورد اختیار داده شده است تا از طرف مستنکف نسبت به امضای سند انتقال اقدام کنند. با توجه به مفاد مادۀ فوق الذکر چنین استنباط می شود که تصویب چنین ماده ای مصداقی از قاعده ولایت حاکم (الحاکم ولی الممتنع) می باشد. که مادۀ ذیل به نحوی ناظر بر این قاعده است. .در مادۀ ۹ و درتبصره این ماده نیز بیان کننده این گونه تصرف اجباری است. استثنائی که در مادۀ ۹ قید شده است خلاف اصل است، اما بعلت ضرورت و فوری بودن طرح و با تشخیص وزیر دستگاه مجری طرح می توان خلاف اصل عمل نمود. لازم به ذکر است که این استثناء مربوط به مسئله زمان پرداخت خسارت است نه نحوۀ تعیین قیمت و واگذاری حقوق. و آنچه که مهم است، این است که اگر مجری طرح ظرف مهلت سه ماه به پرداخت خسارت اقدام ننماید، صاحب حق می تواند توقیف عملیات اجرایی را از دادگاه بخواهد.
همچنین در مادۀ ۹ قانون زمین شهری استثناء دیگری بر اصل وارد شده است که در این ماده مقرر شده، و درتبصرۀ ۹ مادۀ شهرداری های به نحوی قهری ملک را تصرف کرده و قیمت پیشنهادی خود را به صندوق دادگستری واریز می نمایند.و ملک را به قائم مقامی مالک به نام خود انتقال داده و تصرف می کنند.
همچنین در تبصرۀ ۹ همان ماده ارزش معاملاتی ملک را به عنوان قیمت پیشنهادی تعیین کرده است.
همانطورکه معلوم است دراین روش و براساس این ماده و تبصره های آن بر حقوق مالکانه خدشه وارد شده و برخلاف قاعده عمل شده است. زیرا طبق قاعده تعیین ارزش حقوق مالکانه، با کارشناس رسمی دادگستری است و بر مبنای بهای عادله روز است در حالیکه در این روش ارزش زمین طبق قیمت منطقه ای یا ارزش معاملاتی می باشد، چون ارزش معاملاتی بیشتر بخاطر محاسبه های مالیاتی می باشد و از ارزش واقعی ملک خیلی کمتر است. همچنین مطابق این روش خود سازمان مسکن و شهرسازی جانشین مالک در انتقال حقوق مالکانه شده است که خلاف اصل است، چون در موارد قبلی و در تأمین غیر توافقی دادستان یا نمایده وی جانشین صاحب حق می شد نه دستگاه مجری طرح.یعنی درواقع سازمان مسکن و شهرسازی هم نقش ناقل و هم نقش منتقل الیه را بعهده می گیرد.
گفتار دوم :خلاصه ونتیجه گیری فصل دوم
در این فصل مباحث را در دو بخش، بخش اول تعیین و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغها و بخش دوم، تعیین و تغییر کاربری اراضی غیر کشاورزی و باغها مورد بررسی قرار دادیم.
در مبحث اول این بخش مبانی تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه را مورد بررسی قرار دادیم.
شایان ذکر است از آن جایی که در بررسی قوانین خاص، تفوق مبانی حقوق عمومی را بیشتر ملاحظه می‌کنیم، لذا بحث از این مبانی مهم‌تر از مبانی تقدم حقوق مالکانه بر حقوق عمومی است. به طور کلی، این مبانی در حقوق ما بیشتر تفوق دارد.در گفتار اول این مبحث، مبانی فقهی معتبر در خصوص موضوع را مورد بررسی قرار دادیم. مبانی فقهی نظام حقوق اسلامی به عنوان یک نظام حقوقی، مبتنی بر اصول و قواعدی است که فقهای عظام، در کتب خود با شناسایی برخی از این قواعد، به معرفی و توضیح و حدود دلالت هر یک پرداخته‌اند. برخی از این قواعد فقهی، قواعدی هستند که پایه و مبنای نیازهای حکومتی و عمومی است. به تعبیر دیگر، این قواعد به هنگام ضرورت و به وقت حاجت، حکومت اسلامی را برای حل مشکلات یاری می‌رساند. مبانی مؤید ولایت برخی از قواعد فقهی هستند که نشان دهنده ولایت حاکم اسلامی بر نفوس و اموال مردم است . این ولایت از باب ضرورت و حل مشکلات، جعل و وضع شده است. که از مهمترین این قواعد، قاعده ولایت ممتنع است.مفهوم قاعده این است، حاکم می تواند به جای شخص ممتنع و مستنکف، تصمیم بگیرد.یعنی اگر کسی از ادای حقوق خود به دیگران خودداری نماید یا انجام انجام تکالیف قانونی خویش امتناع ورزد.حاکم جانشین مالک شده و از جانب وی اعمال حقوقی را انجام می دهد. . ضمناً تا تقاضای صاحب حق نباشد و وی به حاکم مراجعه ننماید، زمینه دخالت حاکم فراهم نمی‌گردد.از این قاعده در فقه اسلامی در موارد زیادی استفاده شده است. حتی در عبادات نیز از این قاعده استفاده شده است. اخذ قهری زکات از کسی که از پرداخت آن، با وجود شرایط امتناع می‌ورزد از این قبیل است. در معاملات، در موارد متعددی از این قاعده استفاده شده است..پس می‌توان گفت که در مرحله قانونگذاری، قانونگذار ممکن است با توجه به این قاعده، برای دولت یا دستگاه‌های عمومی، ولایتی بر اموال اشخاص قایل شود. همین موضوع در خصوص وضع قانون، جهت حل و فصل تعارض فی مابین حقوق مالکانه اشخاص با استدلال و استناد به استنکاف و امتناع، وضع و جعل شود. مقنن با الهام از این قاعده، در قوانینی همچون قانون مدنی و قانون تجارت، اقدام به وضع مقرراتی نموده است که به موجب این مقررات، ممتنع از اجرای تکالیف و وظایف قانونی، حق و سلطه خود را بر مال یا بر دیگری از دست داده و بر حسب مورد شخص یا نهادی اداری یا قضایی، قائم مقام ممتنع در خصوص اعمال حق گردیده است.مصادیق مبرهن از این قاعده در مواد ۲۷۱، ۲۷۳، ۲۳۸، ۱۰۴۳ قانونی مدنی، و ۱۵۳، ۲۰۵ قانون تجارت و مادۀ ۴ و تبصره ۲ این ماده و ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک طرح های عمومی مصوب ۱۳۵۸ و …می باشد.
و قواعدی دیگری از جمله قاعده لاضرر، قاعده لاحرج، قاعده اضطرار و ضرورت، قاعده اتلاف و تسبیب، اثر مستقیم با تحدید مالکیت اشخاص و برتری و تفوق حقوق عمومی بر حقوق مالکانه دارند، وجود دارند.مصادیق قانونی که با این قواعد ارتباط داشته باشند، شامل مادۀ ۱۳۲ ، ۱۱۴، ۵۹۱، ۵۹۲ جملگی قانون مدنی، می باشند.
در مبحث دوم این بخش، نظریه های در خصوص مبانی تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه را بیان کردیم. از جمله نظریه حاکمیت ماورایی – الهی است.براین اساس این نظریه به دنبال ریشه‌یابی حاکمیت در ماوراء طبیعت و منسوب ساختن آن به حاکمیت الهی یا حرکت روح جهانی است. بر این پایه، حاکمیت نه از آن مردم است و نه از آن شخص یا گروه اجتماعی که بردیگران سلطه یافته است. قدرت، ریشه ماورایی دارد و کم و بیش، نوعی جبرطبیعی در آن دیده می‌شود که محدود کننده نیز هست.معهذا این موضوع در حال حاضر تعدیل شده و در صورت وجود چنین گرایشی، حاکمیت الهی به جای انتقال به شخص، به دولت واگذار می‌شود. نظریه بعدی، نظریه حقوق اجتماعی است.مفهوم این نظریه به نظر پیروان این مکتب، هدف قواعد حقوق، تأمین سعادت اجتماع و ایجاد نظم در زندگی مشترک افراد است. پس اگر حقوق، فقط به زندگی و تأمین آزادی فرد توجه داشته  باشد و نیازمندی‌های زندگی مشترک او را با دیگران فراموش کند.
براساس این نطریه و برخلاف آنچه طرفداران حقوق فردی ادعا می‌کنند، از دیدگاه اجتماعی، فرد هیچ حق  مطلقی در برابر منافع عموم ندارد. زندگی با دیگران، یک سلسله تکالیف گوناگون برای او به وجود آورده است و آزادی او، چه در زمینه‌های سیاسی و اقتصادی و چه در قراردادها، تا جایی محترم است که منافع عمومی آن را ایجاب کند. در واقع، براساس تئوری فوق، حق مجرد از پیش تعیین شده‌ای برای مالکان وجود ندارد، بلکه حقوق مالکان، محدود به چیزی است که از مجموع قوانین و مقررات استنباط می‌شود. آنجا که حق مالک با مصلحت عمومی تعارض پیدا می‌کند، مصلحت عمومی مقدم بر مالکیت است و شایسته نیست که مالکیت، مانند سنگی مانع راه تحقق مصالح عمومی شود. لذا هر چند مالک بر فضای بالای زمین و قرار آن مالکیت دارد، ولی این موضوع بدان معنا نیست که وی بتواند مانع از انجام اعمالی شود که مصلحت عمومی در آنست..بنابراین، اگر قانونگذار به ملاحظه مصالحی، حاکمیت و برتری حقوق عمومی را بر حقوق خصوصی ترجیح داد، این اقدام به معنای سلب یا محدودیت حقوق خصوصی نیست و باید آن را آیینه تمام نمای واقعیات لازم در زندگی اجتماعی دانست و قانونگذار با الهام از این نظریه، ممکن است به وضع مقرراتی دست زند که در تعارض حقوق عمومی و حقوق مالکانه، برتری و اولویت را به حقوق عمومی بدهد.
نقش این نظریه در مقررات عمومی حقوق ایران، پذیرفته شده است. مصداق بارز آن تبصرۀ ۲ مادۀ ۹۸۷ قانون مدنی می باشد. و نیز مادۀ ۱۰۰ قانون شهرداری مصداقی دیگری بازتابش این نظریه در حقوق ایران است. قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱ و کمیسیون مادۀ ۵ همان قانون و … از مصادیق این نظریه هستند.
در محبث چهارم این بخش، تعریف تعیین کاربری و تغییر کاربری اراضی را بیان کردیم. که براساس آن تعریف تعیین کاربری، عبارتست از تعریف یک طرح عمومی با بهره گرفتن از ملک که مانع بهره برداری در ملک مطابق میل مالک می گردد. و تعریف تغییر کاربری، آن است که استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغها در قالب ایجاد بنا،برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی انجام گیرد، تغییر کاربری محسوب می شود. بنابراین بنا به این تعریف، هرگونه تغییر در اراضی زراعی و باغها توسط مالک نیاز به اخذ مجوز دارد،و همچنین اگر دستگاهی بخواهد برای اجرای طرحهای خود، تغییرکاربری اراضی مالکان را انجام دهد. نیاز به اخذ مجوز دارد. که این مجوز را بایستی از کمیسیون تبصرۀ یک اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۸۵، اخذ شود.
در گفتار اول این مبحث نحوۀ رسیدگی به درخواست تغییر کاربری اراضی کشاورزی براساس قانون حفظ کاربری مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی، مورد بررسی قرار دادیم. از جایی که انجام هرگونه تغییر کاربری عرصه های کشاورزی بدون اخذ مجوز از مراجع قانونی«وزارت جهاد کشاورزی» جرم محسوب گشته و واجد تبعات حقوقی و قضائی می باشد، لذا اشخاص حقیقی و حقوقی می بایست در موارد ضروری جهت انجام طرحهای تغییر کاربری به واحدهای تابعه وزارت جهاد کشاورزی دراستانها و شهرستانها مراجعه واز نحوه و مراحل تغییر کاربری مجاز اراضی زراعی و باغی اطلاع حاصل نمایند.
در گفتار دوم این مبحث، اراضی تحت شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها(مصوب ۳۱/۴/۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی) را مورد بررسی قرار دادیم. که براساس آن کلیه اراضی زراعی و باغی ها که در خارج ازمحدوده قانونی شهرها، شهرکها و همچنین روستاهای واجد طرح هادی مصوب واقع شده باشند. مشمول قانون حفظ کاربری می گردند. ضمناً محدوده قانونی شهرها،شهرکها و روستاها در قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا وشهرک و نحوۀ تعیین آنها مصوب ۱۳۸۴ تعیین و تعریف گردیده است.
در گفتار سوم این مبحث، امکان پذیر بودن تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغها، مطابق قانون تغییر کاربری زراعی و باغها جزء در موارد ضروری ممنوع می باشد. ضمناً تشخیص ضرورت تغییر کاربری اراضی بعهده کمیسیونی است که با عضویت رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست استان و نماینده استاندار« زیر نظر رئیس سازمان جهاد کشاورزی» تشکیل می گردد. این کمیسیون با حضور حداقل ۴ نفر از اعضاء رسمیت داشته و تصمیمات آن نیز با اکثریت آراء دارای اعتبار خواهد بود.
در گفتار پنجم، آثار و تبعات تغییر بلا مجوز کاربری را بیان کردیم، که بر اساس آن با توجه به مادۀ ۳ قانون حفظ کاربری اراضی و زراعی و باغها مصوب ۱۳۸۵؛ هرگونه تغییر کاربری غیر مجاز «بدون اخذ موافقت از کمیسیون موضوع تبصره یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری» در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد. جرم بوده و متخلفین علاوه بر قلع و قمع بنا به پرداخت جزای نقدی و یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز و با کاربری جدید محکوم خواهند شد.
سردفتران متخلف از قانون حفظ کاربری نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق ازخدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم خواهند شد.
از طرفی هرکس به طور خود سرانه نمی تواند در اراضی خود تغییر کاربری ایجاد کند. هرچند مالک در ملک خود اختیارات هرگونه تصرف را دارد، اما با توجه به این مقررات نمی تواند بدون مجوز قانونی در املاک خود تغییری ایجاد کند. آنچه از مقررات مربوطه استنباط می شود این است که این مقررات(قوانین تغییر کاربری اراضی) جزء قوانین آمره هستند. لذا هم اشخاص حقوقی و حقیقی برای تغییر کاربری اراضی نیاز به اخذ مجوز دارند. در غیر این صورت و براساس این مقررات اشخاصی که بدون مجوز تصمیم به تغییر کاربری نمایند، قابل تعقیب و مجازات هستند.
مبحث پنجم این قسمت، حقوق حاکم بر تملک اراضی جهت طرح های عمومی را بیان می کند.که در آن به بررسی قوانین کاربردی در موضوع تملک اراضی و املاک توسط شهرداری از جمله وظایف شهرداری بر اساس بند ۱ مادۀ ۵۵ از فصل ششم قانون شهرداری ایجاد خیابانها کوچه ها و میدانها و باغهای عمومی و مجاری آب و توسعه معابر در حدود قوانین موضوعه می باشد، بحث می کند.و بدون شک حق مالکیت اعم از مالکیت بر عرصه - اعیان و امتیازات و منافع تثبیت شده در ملک یکی از اساسی ترین اصولی است که قانونگذار آنرا در چار چوب قوانین مدنی و تکمیلی از جمله قانون نحوه خرید و تملک اراضی توسط دولت و شهرداریها و در زمان اجرای طرح عمومی قابل احترام شناخته و این حقوق را مستوجب حمایت و دریافت معوض یا معادل ارزش حق مالی و مادی و خسارات وارده دانسته است.
در بخش دوم این فصل همانطویکه ذکر شد، دربارۀ تعیین و تغییرکاربری اراضی غیر کشاورزی می باشد. که در مبحث اول این بخش قوانین مربوط به تغییر کاربری اراضی را مورد بحث قرار دادیم. که به ترتیب عبارتند از قانون تملک اراضی قانون نوسازی و عمران شهری(مصوب سال ۱۳۴۷)، لایحۀ قانونی نحوۀ خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی دولت(مصوب سال ۱۳۵۸)،قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداریها(مصوب سال ۱۳۶۷).
در مبحث دوم این بخش، طرح تفصیلی را تعریف و شرح دادیم که بنا به تعریف طرح تفصیلی و استناد به بند ۳ مادۀ ۱ از قانون تغییر نامه وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب ۱۶/۴/۱۳۵۳،عبارت از طرحی است براساس معیارهاو ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوۀ استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن ها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه وحل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گرد.
و به طور کلی طرح تفصیلی عبارتست از تعیین موقعیت مکانی خیابانها، پارکها، اماکن تجاری - اداری و خدماتی و مسکونی و به تبع آن نحوۀ توزیع عددی جمعیت است.
در گفتار اول این مبحث، طرح تفصیلی را بعنوان یکی از الگوهای سند برنامه ریزی شهری معرفی کردیم. که براساس آن این طرح، حاوی جزییاتی است که در طرح‌های جامع شهری به صورتی کلی‌تر به آن پرداخته شده است. اهداف طرح‌های تفصیلی، همانند طرح‌های جامع، تعادل بخشیدن به شیوۀ استقرار در کاربری‌های شهری و یکسان کردن سطح خدمات و تأسیسات در نقاط گوناگون شهر است. مرجع تصویب طرح تفصیلی، کمیسیون موضوع مادۀ ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می‌باشد. که بدنبال آن طرح هادی را این گونه تعریف کردیم: طرحی است که در آن، برای گسترش آتی شهر و نحوۀ استفاده از زمین‌های شهری برای عملکردهای مختلف، به منظور حل مشکلات حاد و فوری شهر و ارائه راه حل‌های کوتاه مدت و مناسب برای شهرهایی که دارای طرح جامع نیستند تهیه می‌شود. یعنی در جای طرح جامع نباشد، طرح هادی جایگزین آن می باشد.
در گفتار دوم این مبحث نقش طرح تفصیلی را در ارتقای سرانه خدمات اجتماعی مورد بررسی قرار دادیم. که بر این اساس ارتقای سرانه های خدماتی نسبت به وضع موجود از اهدافی است که در طرح تفصیلی جدید بیش بینی شده و خدمات در قالب طرح محلات و در سطوح محله در نظر گرفته شده است تا در سطح ناحیه به منطقه و از منطقه به سطح شهر ارتقاء داده شود. از سویی دیگر تراکم جمعیت زیاد در یک منطقه نیازمند استقرار خدمات بیشتری است و طرح تفصیلی تلاش دارد تا خدمات شهری را که در برخی مناطق دچار کمبود است بیشتر توسعه دهد.با وجود داشتن طرح تفصیلی هر شهر، سایر دستگاه ها و سازمانها نسبت به انجام خدمات عمومی، با علم و اطلاع بیشتر و تخریب و ایجاد مزاحمت کمتر، خدمات خود را به نحو احسن انجام دهند
سرانجام در این طرح براساس پیش بینی های انجام شده در خصوص تراکم جمعیتی و موقعیت های مکانی بار ترافیکی منطقه سنجیده می شود، براساس آن عرض معابر و خیابانها طراحی می شود، این موضوع باعث می شود در آینده مشکلات ترافیکی نداشته باشیم، یا این مشکل حداقل باشد.
در گفتار سوم این مبحث، تأثیر طرح تفصیلی بر ارزش املاک را مورد بررسی قرار دادیم. نظر به اینکه هر شهر طرح تفصیلی مدرن و پیشرفته داشته باشد. هم سطح شهر و خیابانها و کوچه ها و پیاده روها ظریف تر و شکیل تر می شود. و این خود بطور مستقیم باعث افزایش املاک مسکونی و تجاری سطح شهر می گردد.از طرفی دیگر همین امر باعث می شود، تا بعضی دلالان و سود جویان، در فکر بالابردن قیمت های املاک مسکونی و تجاری گردند. که این خود یک معضلی است، که گریبانگیر جامعه می گردد.در این گفتار در سه بند که تأثیر مستقیم در افزایش املاک را دارد، مورد بررسی قرار دادیم.
در گفتار چهارم، محدودۀ اجرای طرح تفصیلی را بیان کردیم. شهرداری در جای تشکیل می شود که شهری ایجاد گردد، و براساس آن طرح های عمومی نیز در محدودۀ شهر ایجاد می شود. پس محدوده اجرای طرح تفصیلی، وجود شهر و محدوده شهری است. بطور کلی به استناد به تبصره ۵ مادۀ ۳ قانون شهرداری چنین بیان می دارد: «در هر محدوده یا حریمی که شهرداری عوارض ساختمانی و غیره را دریافت می کند موظف به ارائه کلیه خدمات شهری است».
گفتار پنجم این مبحث نارکارآمدهای طرح های تفصیلی را مورد بررسی قرار می دهد.که در ۱۳ بند موارد نارکارآمدهای طرح های تفصیلی را شرح داده ام.
مبحث سوم این بخش مربوط به طرح جامع و کاداستر می باشد. در مادۀ ۱۵۶ قانون ثبت اسناد و املاک در خصوص تعریف طرح کاداستر بدین نحو بیان کرده است:به منظور تشخیص حدود و موقعیت املاک واقع در محدوده شهرها و حومه نقشه املاک به صورت کاداستر تهیه خواهد شد. ادارۀ امور املاک ثبت کل علاوه بر وظایف فعلی خود عهده دار تهیه املاک به صورت نقشه کاداستر خواهد بود. و در تبصره یک این مادۀ چنین بیان می دارد:در مورد تقاضای تفکیک و افراز املاک مذکور در این مادۀ و تحدید حدود املاک مجاور و همچنین در دعاوی مطروحه درمراجع قضایی رفع اختلاف حدودی نقشه کاداستر ملاک عمل خواهد بود.
گفتار اول این مبحث در بند اول و دوم به تعریف طرح کاداستر و طرح جامع پرداخته ایم. که براین اساس تعریف کاداستر بدین شرح است: ریشه لغت کاداستر، در حقیقت کلمه یونانی Katastichon به معنی دفتر یادداشت است که با گذشت زمان در زبان لاتین به Captasrum تبدیل شده است. در حقیقت کاداستر سیستمی بوده که برای ثبت استان های مختلف کشور یونان جهت مقاصد مالیاتی استفاده می شده است.و کاداستر در واقع عبارت است از فهرست مرتب شده ای از اطلاعات مربوط به قطعات زمین (در داخل مرز جغرافیایی یک کشور) که شامل نقشه برداری و افزودن سایر مشخصه های زمین نظیر حقوق مالکیت، کاربری، اندازه و ارزش، به نقشه مقیاس بزرگ بوده و به طور رسمی به ثبت می رسد.
طرح جامع: طرح جامع شهری، عبارت است از طرح بلند مدتی که در آن نحوۀ استفاده از اراضی و منطقه‌بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری، کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات شهری و نیازمندی‌های عمومی شهر، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (ترمینال) و فرودگاه‌ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی و نیازمندی‌های عمومی شهر، مناطق نوسازی و بهسازی و اولویت‌های مربوط به آنها تعیین می‌شود و ضوابط مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نهادهای تاریخ و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می‌گردد.  همچنین در تعریف طرح جامع، گفته شده که طرح جامع، یک سند رسمی عمومی می‌باشد که در آن، نه تنها یک سری اهداف مشخص شده، بلکه خط مشی‌های دستیابی به آن اهداف نیز معین گشته است.
بند سوم این گفتار محتوای طرح جامع را بدین نحو شرح داده است: رویه و مراحل تهیه طرح جامع، گذشته از مطالعات مربوط به منطقه و حوزه نفوذ شامل مراحل سه گانه زیراست: ۱- بررسی ۲- تجزیه و تحلیل و ارائه الگوهای نهایی ۳- تهیه طرح ها و برنامه های عمرانی
دربند چهارم این گفتار مشکلات موجود در طرح های جامع را ذکر کرده است. برنامه ریزی به شکل طرح های جامع، با مشکلات ساختاری، تعریفی و مفهومی فراوانی مواجه می شود. به راستی هیچ برنامه ای را نمی توان جامع نامید، زیرا همواره عوامل یا جنبه های تازه ای پدید می آیند که باید مورد مطالعه و مداقه قرار گیرند.
در بند پنجم این گفتار دلایل ناکارامدی طرح های جامع را بیان کرده است. طرح های جامع از آنجا که با افق نگاه بلند مدت تعریف می شوند با تنگناهایی مواجه می شوند.تغییر در هنجارها و ارزش های اجتماعی ناشی از تغییر جامعه بشری در گذر زمان، از اعتبار و اهمیت طرح های جامع و اصولاً برنامه ریزی بلند مدت شهری می کاهد. که جایلز کلارک در ۵ مورد دلایل ناکارمدی طرح های جامع را بیان کرده است.
طرح های جامع همچنین در دو زمینه با تنگناهایی از قبیل نارسایی ها و تنگناهای طرح جامع در تهیه و در اجرا با مشکلاتی روبرو بوده است. که شورای عالی معماری و شهرسازی با تکیه براین مشکلات و مسائل بر ضرورت بازنگری در این طرح ها تأکید می کند.که به نحو مفصل در چند موارد آنها را بیان کرده ایم.
در بند ششم این گفتار نکات مثبت طرح های جامع را بیان کرده ایم.که عبارتند از :
جلوگیری از هرج و مرج و بی بند باری در رشد و توسعه شهرها، ایجاد ضوابط قابل توجهی برای کنترل فعالیت ها و عملیات شهرسازی، شکستن این سنت دیرینه که مالک زمین شهری به هر کیفیتی بخواهد می تواند زمین خود را تفکیک، طبقه بندی و ساختمان نماید و ساختمان خود را برای هرکاری اختصاص دهد،کنترل زمین خواری.