از ویژگی های مهم ثبت علاوه بر تغییر شکلی و عملیات ثبت املاک، می توان دو خصیصه مهم و پر رنگ، اول اجباری بودن ثبت املاک و اسناد و دوم، انجام امور ثبتی املاک را بصورت عمومی بر شمرد.^[۱۲]
در قرن اخیر و به خصوص در شهرهای بزرگ بسیاری از رؤسای مذهبی که مرجع انجام معاملات عموم بوده اند دفتری به اسم ( دفتر شرعیات) داشتندو خلاصه ای از معاملاتی را که نزد آنها انجام شده بود در دفتر مزبور درج می کردند و عده ای نیز ذیل صفحه همان دفتر را تصدیق و در بعضی نقاط اصحاب معاملات هم ذیل ثبت را امضا می کردند. در پاره ای از نقاط ایران اسنادی که تنظیم میگردید دارای امضا و مهر متعاملین نبوده بلکه تنظیم کننده سند(مسجل) اقرار و اعتراف آنها را به وقوع معامله در حاشیه سند می نوشت و متعاملین در صورت بروز اختلاف ، مراجع رسیدگی، آن را برای اثبات معامله کافی می دیدند.

ناصرالدین شاه که از عهده وزارت حاج میرزا حسین خان سپهسالار عازم و جازم براجرا، قوانین اساسیه بود امر نمود که معزی الیه کتابچه ای راجع به مواد قانون نوشته، تادر موقع اجرا گذارده شود آن مرحوم کتابچه را به وجهی مرتب نمود که دشمن و دوست برعلو مقام نویسنده و براعت و طول ید و وسعت افکار او مقر و معترف شدند. در نزد اولیای امور و پادشاه مورد الطاف واشفاق گردید، امرحتمی صادر شد که موادش در مقام اجرا آید آن کس که هماره مانع ترقی وطن بود به اغراض نفسانی و خیالات شیطانی انواع افائک و اکاذیب واقسام مکر و تزویر به کار برد تا این کار را بر هم زندو بنیان این اساس مقدس را به تیشه بیداد خراب نمود و نیز در همان اواخر ترتیب صحیحی برای نوشتجات شرعی، عرفی و تجارتی مقرر نموده و به عرض رسانیدند دستخط شاه صادر شد که به ریاست معظم له اداره ای تشکیل یابد که مرجع نوشتجات بوده موافق دول متمدنه تمبر زده دردفاتر متعدده ثبت و ضبط شود و چنان شالوده این عمل محکم بود که معزی الیه صریحاً فرموده بود که اگر مطابق این قانون رفتار شود تا پنج سال دیگر مطلق دعاوی در ممالک ایران از جهت اموال و املاک موقوف و متروک خواهد شد .
ناظم الاسلام کرمانی در تاریخ بیداری ایرانیان پس از اینکه مینویسد میرزا حسین خان سپهسالار کتابچه مواد قانون را تقسیم نمود اشاره می کند که ترتیب صحیحی برای نوشتجات شرعی و عرفی و تجارتی مقرر نبود و دستخط صادر شد که به ریاست معظم له اداره ای تشکیل یابد که مرجع ثبت نوشتجات بوده موافق دول متمدنه تمبر زده در دفاتر متعدده ثبت و ضبط شود.^[۱۳]
۱-۲-سیرتاریخی ثبت به طریق جدید در ایران
نخستین بار در زمان ناصر الدین شاه قاجار فرمانی صادر شد که اداره ای تحت ریاست میرزا حسین خان سپهسالار تشکیل شود که مرجع ثبت اسناد بوده و موافق دول متمدنه تمبر زده و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردد. درعدلیه نیز برای اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلب وتزویر اوراق و نوشته ها را مهر رسمی می زدند و بدین وسیله دارای اعتبار اسناد رسمی می شد ولی چون این کار اجباری نبود به ندرت به آن اقدام می شداین روش تا برقراری مشروطه و تا دوره دورم قانونگذاری برقرار بود.
پس از استقرار مشروطیت در دوره دوم تقنینیه در تاریخ ۱۲ جمادی الاولی ۱۳۲۹ هجری قمری مطابق ۲۱ اردیبهشت ۱۲۹۰ هجری شمسی قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده توسط مجلس مشروطه تصویب شد. این قانون مقرر می داشت که اداره ثبت اسناد مرکب از دایره ثبت اسناد و دفتر راکد کل در حوزه های محاکم ابتدایی و وزارت عدلیه تاسیس شود.
در تاریخ ۲۱ بهمن ۱۳۰۶ هجری شمسی، مجلس شورای ملی قانون دیگری به نام قانون ثبت عمومی املاک ومرور زمان در ۹ ماده تصویب نمود. ماده اول این قانون ثبت کلیه اموال غیر منقول را الزامی کرده و برای تاخیر در تقاضای ثبت افزایش حق الثبت را مقرر داشته است .
در تاریخ ۶دیماه ۱۳۰۷ قانونی تحت عنوان قانون اصلاح قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان راجع به مدت اعتراض در ۲ ماده تصویب شد.
درتاریخ ۱۱ مهر ۱۳۰۸ قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۷ ماده به تصویب رسید که فقط تشکیلات اداری ثبت و نحوه ثبت املاک را بیان می نمود به طوری که ملاحظه می شود در قوانین مصوب ۲۱ بهمن ۱۳۰۶ و ۱۰ مرداد ۱۳۰۷ و ۶ دیماه ۱۳۰۷ و ۲ خرداد ۱۳۰۸ و ۱۱ مهر ۱۳۰۸ ذکری از ثبت اسناد نشده است.
در تاریخ ۱۳ بهمن ۱۳۰۷ قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی در ۲۰ ماده به تصویب رسید که از ویژگی های آن مختار بودن متعاملین در ثبت اسناد، در ادارات ثبت، یا دفتر اسناد رسمی است.
دیگراز خصوصیات و نکات آن قانون این است که دفاتر اسناد رسمی حق نداشتند اسناد مربوط به نقل وانتقالات راجع به املاک ثبت شده را ثبت نمایند و این قبیل اسناد باید در اداره ثبت، ثبت می شد.^[۱۴]
در تاریخ ۲۶ اسفند ۱۳۱۰ کمیسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد واملاک در ۱۴۲ ماده تصویب نمود این قانون ناسخ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۱بهمن ۱۳۰۸ و از اول فروردین ۱۳۱۱ قابل اجرا شده است.
در قانون مصوب ۱۳۱۰ نیز ثبت املاک اجباری و ثبت اسناد اختیاری(جز در پاره ای از موارد) اعلام و به وزارت دادگستری اجازه داده شده است که در نقاطی که مقتضی بداند، دفاتر رسمی اسناد مرکب از یک صاحب دفتر و لااقل یک نماینده اداره ثبت اسناد تشکیل دهد، در سایر موارد ثبت اسناد به وسیله اداره ثبت اسناد و در اداره ثبت انجام می پذیرد.
۱-۳-تاریخچه نظارت بر تفکیک و افراز اراضی در ایران و وضع موجود آن
قوانین مربوط به افراز و تفکیک جزئی از قوانین حقوق شهری است که ریشه در وضع قوانین و مقررات در طول تاریخ دارد، به طوری که حتی در دوره اسلامی ^[۱۵](در مورد مورفولوژی شهرهای اسلامی) به قوانینی برخورد میکنیم که به نوعی به تفکیک اراضی اشاره دارد. عوامل اقتصادی وایدوئولوژیک که در دوره اسلامی بر روابط اجتماعی و ساخت شهرها دخالت داشته، عبارت است از:
۱- آسیب نرساندن
۲- پیوستگی به هم:
۳- خلوت گزینی: در این دیدگاه خلوت گزینی شخص مورد توجه است تا شخص بتواند در مسکن خود، بدون نظارت دیگران زندگی کند:
۴- حق دریافت روشنایی و هوای مورد نیاز ( این دیدگاه مربوط به روشنایی؛ یعنی رعایت نمای شمالی و جنوبی ساختمان در آماده سازی اراضی، میشود)
۵- محترم شمردن اموال دیگران؛ بر اساس این دیدگاه نباید عملی انجام شود که ارزش ساختمان و اموال دیگران کاهش یابد[۱۶، ص۱۸۷]. با ملاحظه این نکات متوجه میشویم که قوانین موجود در واقع تکامل یافته قوانین قدیمی است.
در ایران تا سال ۱۳۴۵ سیاست تفکیک و نوع استفاده از زمین در اختیار مالک بود. مالک میتوانست زمین خود را هر وقت به هر شکل و میزانی که مایل بود تفکیک و قطعه بندی کند و طول و عرض معابر را در زمینهایی که تفکیک میکند به سلیقه خود تعیین کند. ادارات ثبت نیز موظف بودند نقشه تفکیکی پیشنهادی مالکان را قبول کرده و در ثبت قطعات، به آن توجه کنند. شهرداریها نیز در موقع احداث ساختمان به وسیله مالک، برای هر نقشهای که مالک پیشنهاد مینمود، تصویب و پروانه ساختمان صادر میکردند. اما در دوره جدید، برای اولین بار در سال ۱۳۴۵ ضمن مواد ۹۸و ۹۹و ۱۰۱ الحاقی به قانون شهرداری این اختیار به شهرداریها داده شده تا نحو استفاده از زمین، منطقه بندی شهر محل تاسیسات عمومی و سایر نیازمندیها را تعیین و در قطعه‌بندی و تفکیک اراضی داخل محدوده و حریم شهر دخالت کنند و نقشه‌های تفکیکی اراضی را قبل از آنکه اقدام ثبتی نسبت به آنها انجام شود بررسی و سپس تصویب کنند. چند سال پس از آن در راستای بهتر انجام شده امور مزبورو ایجاد هماهنگی در اجرای ضوابط شهرسازی، ماده ۷ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۵۱، شهرداریها را به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برابر ماده ۲ قانون مکلف گردیده است. به علاوه در خصوص تفکیک اراضی خارج از محدوده، قوانین دیگری نیز به تصویب رسیده که حکایت از توجه قانونگذار به اهمیت و نقش تفکیک در قلمرو شهری دارد.
در مورد اراضی داخل محدوده شهری قوانین متعددی به تصویب رسیده است که به آنها اشاره میکنیم. ماده ۱۰۱ الحاقی به قانون شهرداری مصوب اسفند ماه ۱۳۴۵ مقرر داشته است:«اداره ثبت اسناد و دادگاهها مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشهای انجام دهند که قبلا به تصویب شهرداری رسیده باشد»، همچنین ماده ۶ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب اسفند ماه ۱۳۵۱ مقرر مینماید: « در شهرهایی که دارای نقشه جامع میباشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشهای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی و هادی تأیید کرده باشد، اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاهها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند.
هر گاه ظرف مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز اقدام خواهند نمود». ماده ۱۵۴ ثبت اسناد و املاک الحاقی مصوب ۱۳۵۱ بیان میکند که «پس از تصویب نقشه جامع هر شهر برای تفکیک و افراز اراضی، اداره ثبت و دادگاهها باید با رعایت نقشه مذکور و آئیننامههای مربوط به شهرسازی رأَسا اقدام نمایند».
۱-۴-تعریف مفاهیم اساسی
آنچه در مجموعه حاضر، مد نظر قرار گرفته بحث مقررات ثبتی و تحوه ثبت ملک است. ابتدا می بایست تعریف جامع و مانعی از ثبت داشته باشیم و سپس به مقوله ملک و مالکیت یا مالکیت بپردازیم.
اینکه ثبت ملک در دفاتر املاک چه آثاری را به دنبال دارد مقوله دیگری که در قانون ثبت و سایر قوانین ذکر شده است بطوریکه ماده ۲۲ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ می گوید:
« همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهدشد»^[۱۶] بنابراین ماده فوق الذکردلالت بر این داردکه:
۱- ثبت ملک، مثبت مالکیت کسی است که ملک به نام او ثبت شده و یا به او ارث رسیده یا به طور رسمی به او منتقل گردیده واین انتقال هم دردفتر املاک ثبت شده است، و تشکیلات رسمی مملکت که در ماده‌ی ۲۲ از آن به دولت تعبیر شده است او را مالک می شناسد. همانطوریکه اشاره شد، منظور از دولت در ماده ۲۲ تنها قوه مجریه نیست بلکه مراد قوه‌ی حاکمه که شامل قوای سه گانه و تمام تشکیلات رسمی کشور می باشد است.
۲- ثبت ملک بنام هر کس، سلب مالکیت از غیر می کند و دیگر از هیچکس در خصوص آن ملک دعوایی پذیرفته نمی شود، بجز در مواردی که در ماده ۲۴ قانون ثبت آمده است و در آن موارد هم ادعا نسبت به عین مسموع نیست فقط قیمت و اجور و خسارت قابل مطالبه است.
۳-پس از صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک، دیگر تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک دلیل مالکیت محسوب نمی شود و کسی نمی تواند به تصرف مالکانه خود به ضرر صاحب سند مالکیت استناد کند.^[۱۷]
با توجه به موارد معنونه باید گفت مفاهیم اساسی و بنیادی در حقوق ثبت بسیار زیاد است که بحث در رابطه با کلیه مفاهیم و مقررات ثبتی از بحث موجود خارج است. اما همانطور که ابتدای امر گفته شد باید تعریف ثبت و ملک را بدانیم تا سپس به سایر مقولات بحث بپردازیم.
۱-ثبت:به معنای قراردادن، پابرجا کردن و مطلبی را در دفتر نوشتن آمده است^[۱۸]. ثبت و ملک هر دو از آن دسته اصطلاحات ثبتی هستند که هم در حقوق ثبت و هم در سایر شاخه های حقوقی خصوصی به کار می روند. ولی هنگامی که در حقوق ثبت، از این دو سخن گفته می شود منظور اصطلاح خاص آن ها در این شاخه از حقوق خصوصی است، به طوریکه اصطلاح ثبت به معنی نوشتن مطلبی بر طبق قانون و به وسیله مامور رسمی سازمان ثبت دردفتر رسمی آن سازمان و به استناد دلایل یا پرونده حاوی مدارک و ضمائم مربوط به آن مطلب است و این نوشته مامور رسمی دارای تاریخ ثبت، شماره ثبت، امضا مامور رسمی(و در صورت لزوم امضا شخص یا اشخاص ذینفع) است.^[۱۹]
۲-ملک: ملک یعنی مال غیر منقولی که بتوان به موجب مقررات ثبتی،آن را در دفتر املاک اداره ثبت، به ثبت رساند و شامل چهار نوع مال غیر منقول می شود.زمین(عرصه)، بنا(ساختمان)، قنات و چشمه^[۲۰]، در تعریفی دیگر ملک همان است که در قبضه و تصرف شخص است و تصرف همان مالک شدن است^[۲۱].
درباره رابطه ثبت و ملک باید گفت ملک(مالکیت) به معنی سطه و استیلاء است و همان معنی تصرف را دارد و چون تصرف د رمورد مال غیر منقول، به تنهایی برای مالک شناختن شخص کفایت نمی کند، و به تجربه ثابت شده است که هر کس ممکن است به وسایل گوناگون، درصدد این برآید که خود را متصرف همان ملکی بداند که پیش از او دیگری متصرف ان بوده است این موجب هرج و مرج در روابط مالکیت اشخاص بر مال غیر منقول می شود. به این دلیل و دلایل دیگر مقرر شده است که ملک یعنی تصرف شخص بر مال غیر منقول به ثبت برسد و معاملات مربوط به آن اعم از عین و حقوق عینی مربوط به آن به موجب سند رسمی واقع شود. پس مالکیت بر مال غیر منقول بدون نیت نقض غرض قانونگذار را فراهم می کند.^[۲۲]
۳-سند:آنچه که بدان اعتماد کنند، مدرکی مستند، نوشته ای که قابل استناد باشد.^[۲۳] نوشته ای که وام یا طلب کسی را معین سازد و یا مطلبی را ثابت کند^[۲۴] برابر ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. که بر دو نوع است: رسمی، عادی.
سند رسمی آن است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها و برطبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد. و اسنادی که از این حیطه خارج هستند اسناد عادی می باشند.^[۲۵]
۴-مالکیت:حقی است که انسان نسبت به شیء دارد و می تواند هر گونه تصرفی درآن بکند. مالکیت یعنی مالک بودن، و مالک کسی است که چیزی را دارا باشد و بتواند درآن تصرف کند. مالکیت همان حق مالک است نسبت به ملکی که دارد^[۲۶]. مالکیت کاملترین حق عینی است و عبارت از رابطه ای است که بین شخص و چیز مادی تصور شده و قانون آن را معتبر شناخته، و به طور کلی حقی است که به موجب آن یک چیزی به طور مطلق و انحصاری و دائمی تحت اختیار و اراده یک نفر واقع می شود و می تواند همه گونه تصرف در آن بنماید( مگر تصرف او موجب ضرر همسایه شود) و هر گونه انتفاع از آن ببرد و کسی نتواند از آن جلوگیری کند(مگردر قانون استثناء شده باشد) رابطه مالکیت را به اعتبار دارنده حق مالکیت و نیز به اعتبار موضوع آن مملوکیت گویند.
مالکیت حق مطلق وانحصاری و دائمی است، چون مالک می تواند هر گونه انتفاعی را از ملک خود ببرد، انحصاری است برای آن که حق مزبور انحصار به مالک دارد و تمامی افراد باید آن را محترم بشمارند و به حق او تجاوز ننمایند، و دائمی است زیرا مقید به مدتی نیست، و لذا انتقال ملک به ورثه یا دیگری به معنی قطع مالکیت ناقل نیست، بلکه مالکیت ورثه و منتقل الیه ادامه مالکیت مورث یا ناقل است.^[۲۷]
۵-تفکیک: در لغت به معنای جدا کردن و عبارت است از اینکه مال غیر منقولی اعم از مشاع یا غیر مشاع به دو یا چند حصه مجزا تقسیم شود.
۶-افراز: در لغت به معنای جدا کردن و عبارت است از اینکه مال غیر منقولی مشاع بین شرکا جدا گردد و دیگر هیچ ارتباطی بین این ملک و شرکاء نباشد
۷-تعارض: مزاحم یکدیگر شدن^[۲۸] خلاف یکدیگر ورزیدن، متعارض یکدیگر شدن، باهم اختلاف داشتن است^[۲۹]
۸-متعارض:آنچه که مخالف دیگری باشد. خبری یا سندی که مخالف خبر یا سند دیگر باشد.^[۳۰]
۹-اداره ثبت:اداره، محلی است که در آنجا کارهای دولتی انجام می شودو دارای یک رئیس وشامل چند دایره و شعبه و تابع وزارتخانه است.^[۳۱] چنانکه‌آمده است تشکیلات ثبت در آغاز بصورت اداره ثبت اسناد و تابع وزارت عدلیه بوده است در سال۱۳۰۲ با توسعه تشکیلات و وظایف آن به صورت اداره کل ثبت اسناد و املاک وابسته به وزارت عدلیه درآمدو عنوان رئیس آن رئیس کل ثبت اسناد و املاک وسپس مدیر کل ثبت اسنادو املاک بود از تاریخ سوم اردیبهشت سال۱۳۵۲ عنوان اداره کل ثبت اسناد و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تبدیل شد ورئیس آن سمت معاونت وزارت دادگستری را دارا شد.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وابسته به وزارت دادگستری است و رئیس آن سمت معاونت قوه قضائیه را خواهد داشت.
جهت ثبت املاک و صدور سند مالکیت در سازمان ثبت اسناد و املاک دفاتر مخصوص در نظر گرفته شده است ماده ۷ قانون مصوب ۱۳۱۰ مقرر می دارد که تعداد و نوع و ترتیب دفاتر لازم برای ثبت اسناد و املاک مطابق نظامنامه وزارت عدلیه معین می شود و به موجب ماده ۱ آئین نامه هر اداره یا دایره ثبت اسناد واملاک دارای دفاتری به شرح زیر خواهد بود.
۱-دفتر املاک
۲-دفتر نماینده املاک
۳-دفتر املاک توقیف شده
۴-دفتر ثبت موقوفات
۵-دفتر گواهی امضاء
۶-دفتر سپرده ها