فقهاء با توجه به مفهوم مالکیت به جای ارائه تعریفی برای مالکیت به اوصاف و ویژگیهای مالکیت پرداخته اند. وبراین اساس تعریفی که از مالکیت براساس نظرات فقهاء بیان می شود عبارتست از:«مالکیت رابطه ای است اعتباری بین مال از یک طرف و بین شخص(حقیقی یا حقوقی) از طرف دیگر که بر اساس آن مالک می توان هر تصرف معقولی را که مایل باشد در آن انجام دهد.»

سید محمد کاظم یزدی درتعریف مالکیت می گوید:« حقیقت مالکیت فقط یک اعتبار عقلایی است. عقلا چیزی را که در دست کسی قرار دارد(و متعلق به اوست) علقه ای بین او وچیزی که در اختیار وی می باشد اعتبار می کنند که این رابطه،منشاء تسلط وی بر آن چیز می باشد و یا اینکه آنچه را که اعتبار می کنند عبارتست از همان تسلط.»^[۱]
درکتاب البیع نیز آمده است:«مالکیت، اعتباری عقلایی است که یکی از احکام آن عبارت است از قدرت بر تغییر و تحوّل آن مال»^[۲]
امام خمینی (ره):«مالکیت یعنی اعتبار اضافه و انتساب بین شخصی که مالک نام دارد و شئی که مملوک نامیده می شود.»^[۳]
مرحوم نائینی می فرماید:«حقیقت ملکیت علقۀ خاص و اضافۀ مخصوص بین مالک و مملوک است همانند نخی که بین این دو متصل باشد، همین علقه و اضافه موضوع احکام شرعی وعرفی است. البته این نخ و رابط یک امر اعتباری غیر حسی است که در عالم اعتبار موجود است نه این که همچون دندان های غول ها اعتباری محض باشد بلکه برای آن در نفس الامر واقعیتی هست. از آن جائی که حقیقت اضافۀ خاص بین مالک و مملوک است صحیح است که گفته شود تحت مقولۀ اضافه قرار می گیرد همان که محققین براین اعتقادند.»^[۴]
ازتعاریف فقهاء اینگونه استنباط می شود که مالکیت مقوله اضافه،جده،اعتباری و …است.^[۵]
آنچه نمایان است که فقهاء تعریف جامع از مالکیت ننموده اند و حتی در این خصوص بین آنها نیز اختلاف وجود دارد. اما با توجه به ماهیت و اوصافی که فقهاء از مالکیت ارائه داده اند خود به گونه ای تعریف مالکیت را بیان نموده اند.
گفتار دوم: تعریف حقوقی مالکیت
قانونگذار تعریفی از مالکیت نکرده و فقط در مواد ۲۹ و ۳۰ قانون مدنی از مالکیت این گونه بیان نموده است: مادۀ ۲۹ قانون مدنی «ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه های ذیل را دارا باشند: ۱- مالکیت(اعم از عین یا منفعت) ۲- حق انتفاع ۳- حق ارتفاق به ملک غیر » و مادۀ ۳۰ « هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.»
اما با توجه به اوصاف و آثاری که برای حق مالکیت قائل شده، می توان تعریف مالکیت را از قانون استنباط کرد. و حقوق دانان از این خلأ قانونی استفاده کرده و هرکدام تعریفی خاصی از مالکیت ارائه نموده اند.

1. 1. « مالکیت حق مطلق،انحصاری و دایمی می باشد که شخص نسبت به مالی دارد و به او اجازه می دهد که از تمامی منافع اقتصادی آن بهره مند گردد.»^[۶]

1. 1. « مالکیت حقی است دایمی که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین، تصرف درمالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند.»^[۷]

«حق استعمال و بهره برداری و انتقال یک چیز به هر صورت مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.مادۀ ۳۰-۳۱ ق.م»^[۸]
با توجه به تعاریفی که حقوقدانان ازمالکیت ارائه نموده اند تعریف جامع و کامل مالکیت نیست و فقط اوصاف وآثار مالکیت را بیان نموده اند. و با توجه به این اوصاف که ذیلاً درخصوص آنها بحث خواهد شد تعریف مالکیت استنباط می شود:
الف - مطلق بودن مالکیت: به موجب مادۀ ۳۰ قانون مدنی مالک می تواند در ملک خود هرگونه تصرفی داشته باشد و قاعده تسلیط نیز هر گونه تصرف را به مالک داده است. و همچنین اصول ۴۰ و ۴۴و ۴۷ قانون اساسی نیز این حق را به مالک می دهد که هرگونه تصرف در مال خود را داشته باشد. اینها بیانگر این واقعیت هستند که حق مالکیت مطلق است.اما از طرفی قاعده لاضرر هم داریم و یک قوانین دیگر که این حق مالکیت را تحدید می کنند. پس بر معنای مطلق بودن مالکیت خدشه وارد شده و بطور واقعیت آن حق مطلق بودن مالکیت در جای خود نمانده است.

1. 1. انحصاری بودن مالکیت : نتیجۀ طبیعی اطلاق اختیار مالک و لزوم رعایت احترام آن از طرف تمام مردم، انحصاری بودن حق مالکیت است، مالک می تواند هر تصرفی را که مایل باشد در مال خود بکند، ومانع از تصرف و انتفاع دیگران نیز بشود. مالکیت در ایجاد مرحلۀ ایجاد حق فردی است و قانون از این حق در برابر تجاوز دیگران حمایت می کند.(اصول ۴۴ و ۴۷ ق.ا) و مادۀ ۳۱ قانون مدنی در همین راستا بیان میدارد که :«هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد،مگربه حکم به قانون» که معنی انحصاری بودن مالکیت را می رساند. اما گاه اتفاق می افتد که بخاطر رفاه عموم و به سود عموم مالک حق ارتفاق به دیگران در ملک خود می دهد و یا ملک را به دیگری اجاره می دهد و مالکیت خود را محدود می کند و بطور خلاصه از بین رفتن اطلاق اختیار مالک و محدود شدن سلطۀ او به وصف انحصاری و فردی مالکیت نیز صدمه می زند و آن را در خدمت عموم قرار می دهد.

ج - دائمی بودن مالکیت : وصف دائمی بودن مالکیت در هیچ یک از مواد قانونی تصریح نشده است^[۹] و حتی درمورد مالکیت منافع نیز شرط مدت الزامی است. همانطور که در مادۀ ۴۸۶ قانون مدنی آمده «در اجارۀ اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است» گذشته از آن باید دانست که حق مالکیت دائمی است و طبیعت آن با موقتی بودن منافات دارد. اشاره به مالکیت منافع که موقتی است، هیچ ربطی به حق مالکیت دائمی ندارد،زیرا در اجاره انتقال منافع مطرح است نه انتقال حق مالکیت وملک مدتی موقتی در اختیار مستأجر قرار می گیرد و پس از انقضای مهلت اجاره، تغییر در انتقال ملک بوجود نمی آید. از طرفی مالک ملک را دراختیار مستأجر قرار داده و در ازای آن اجاره بهاء دریافت می کند. و با توجه به مادۀ ۳۰ قانون مدنی مالک می تواند در ملک خود هرگونه تصرفی داشته باشد، پس اجاره دادن ملک و دریافت اجاره بهاء نیز به اختیار خود مالک است که همان چیزی است که در مادۀ ۳۰ «…می تواند هرگونه تصرف…»مقرر شده است. وصف دائمی بودن مالکیت بیشتر بدین معنی است تا زمانیکه اصل مال در دست مالک قرار دارد و ازبین نرفته است، و به دیگری انتقال نیافته است هرچند ملک در دست دیگری باشد،این مالکیت به قوت خود باقی است. از وصف دائمی بودن مالکیت دو نتیجه حاصل می شود:
۱ – حق مالکیت تا موضوع آن از بین نرفته باقی است.یعنی اینکه تا زمانیکه حق مالکیت از بین نرفته است مالک می تواند در آن هر گونه تصرفی داشته باشد. اما اگر مالک آنرا به دیگری انتقال و یا وقف نماید دیگر موضوع مالکیت منتفی می شود و دیگر در آن ملک حق مالکیتی برایش نمی ماند.
۲ – حق مالکیت در اثر معطل ماندن از بین نمی رود. بدین معنی مالی مانند حق شفعه و ارث تا زمانیکه تکلیف آنها معلوم نشود بصورت معطل قرار می گیرند اما به محض اینکه تکلیف آنها روشن شد حق مالکیت ایضاً به قوت خود ادامه می دهد. لذا حق مالکیت در این گونه اموال هر چند مدتی معطل مانده باشد از بین نمی رود و به قوت خود باقی است. و مرور زمان نیز در اصل حق اثر ندارد. یعنی هرچند مدت زمانی که از آن گذشته باشد این حق مالکیت محفوظ است و مالک بعد از آن مدت می تواند در ملک خود هرگونه تصرفی داشته باشد. و از آن حق استفاده نماید.
گفتار سوم : دامنه اختیار مالک - حدود اختیار مالک
باتوجه به تعریف و اوصاف مالکیت، مالک در ملک خود تا چه حد و حدودی اختیار تملیک اموالش را دارد و دامنۀ تصرفات وی تا چه حدی است؟که با مراجعه به شرع مقدس و مقررات، دامنه و حدود اختیارات مالک مشخص می شود. که بشرح ذیل می باشد:
بند اول : دامنه اختیار مالک
مالکیت کاملترین حق عینی است که انسان می تواند بر مالی داشته باشد و سایر حقوق عینی از شاخه های این حق است، مالک می تواند با هر شیوه که مایل است و باهر انگیزه ای که دارد سود جویی،رفع ضررو خیرخواهی از عین مال خود بهره برداری کند یا آن را بی استفاده باقی گذارد. مالک حق دارد از ثمره ها و محصول مالی که در اختیار دارد نفع ببرد. مالک می تواند مال خود را از بین ببرد یا به دیگری منتقل کند.ویا هرگونه اعمال حقوقی را که برای ملک خود لازم می داند انجام دهد. اما این اختیار گسترده در حقوق کنونی بعنوان یک اصل پذیرفته شده، استثناهای براین اصل بوجود آمده که اختیارات مالک را محدود می کند. پس به جای دامنه اختیار مالک بایستی حدود این اختیارات مالک را در قوانین کنونی معین کرد.
بند دوم : حدود اختیار مالک:
اختیار مالک نامحدود و مطلق نیست و یک سری قوانین و حتی خود دولت از جهات گوناگون آنرا محدود ساخته است، که بشرح موارد ذیل بعنوان مثال ذکر می شوند:
الف – به منظور ایجاد دوستی و جلوگیری از اختلاف بین همسایه ها و تأمین حداکثر منافع املاک، قانون مدنی قسمتی از اختیارات مالکان زمین را گرفته و در حقیقت نوعی ارتفاق قهری براین گونه زمینها تحمیل کرده است.(مواد ۹۵،۹۷،۱۰۹ )
ب – در مالکیت اختصاصی، تزاحم تنها میان حق مالک و دیگران است، ولی در حالت اشاعه جمع حق مالکان و فراهم آوردن امکان همزیستی بین آنان ایجاب می کند که آزادی هر مالک محدود به آزادی دیگران شود.
ج – به نسبتی که وظایف دولت و سهم او در ادارۀ جامعه رو به فزونی می رود از این رو از اختیارات مالکان روز به روز کاسته می شود. چنانکه بعد از قانون مدنی،بسیاری از قوانین از جمله قوانین شهرداریها و قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۸۵ هیات وزیران، قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷،قانون نحوۀ تقویم املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰، لایحۀ قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۸۵، قانون طرح جامع کاداستر، قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۷/۹/۱۳۴۷ و …مالکیت خصوصی را به منظور منافع عمومی و تأمین ادارۀ درست اجتماع، محدود ساخته است.
د- مالک با انعقاد قراردادهای خصوصی و ایجاد حق ارتفاق و حق انتفاع برای دیگران مالکیت خود را نسبت به ملک خود محدود می کند.
گفتار چهارم : اقسام مالکیت و ویژگی های مالکیت
حقوقدانان مالکیت را به اقسام مختلف تقسیم کرده اند از جمله مالکیت مادی، مالکیت معنوی، مالکیت حقیقی،مالکیت حقوقی، مالکیت اعتباری و… می باشد.اما آنچه مورد نظر ماست اقسام مالکیت اعتباری است که عبارتند از مالکیت شخصی(خصوصی) و مالکیت عمومی و مالکیت دولتی، که بشرح آنها می پردازیم.
بند اول: اقسام مالکیت اعتباری
الف – مالکیت شخصی(خصوصی): یک شخص در ملک خود نسبت به دیگران مالکیت شخصی یا خصوصی است.مالکیت خصوصی مربوط به اموالی است که تحت مالکیت اشخاص حقیقی،حقوقی وخصوصی قرار دارد و مالکان درحدود قانون حق استفاده و بهره برداری و نقل و انتقال آن را دارند.مالکان در این نوع مالکیت براساس مادۀ ۳۰ قانون مدنی و قاعده تسلیط در ملک خود می توانند هرگونه تصرفی داشته باشند و هرگونه اعمال حقوقی را بر روی آن انجام دهند.
ب – مالکیت عمومی : اشخاص حقوقی یعنی دولت،شهرداریها، سازمانها و مؤسسات دولتی و نهادهای دولتی که وظیفه عمده آنها انجام خدمات عمومی و ادارۀ امور کشور را بر عهده دارند. وبرای انجام این نوع خدمات اموالی در اختیار دارند، و براساس قوانین و مقررات این اموال را بطور مستقیم یا غیر مستقیم برای استفاده عموم در اختیار مردم قرار میدهند.این اموال چون متعلق به مردم و عموم است به آنها اموال عمومی می گویند. و این سازمانها ونهادهای که این اموال را در اختیار دارند، حق نقل و انتقال به غیر را ندارند چون مثل اموال شخصی نیستند و محدودند و فقط در چارچوب قانون و مقررات می توان نسبت به آنها اقداماتی انجام دهند.
ج – مالکیت دولت: آن دسته از اموال که در اختیار دولت و سایر سازمانها و شهرداریها هستند و مربوط به استفاده عمومی نیستند وهمانند اموال شخصی هستند. ودولت و سازمانهای که این اموال را در اختیار دارند همانند مالکان شخصی حق هرگونه نقل وانتقال نسبت به آنها را دارند.که این اموال عبارتند از : ۱- ملی کردن ۲- خرید اموال برای دولت یا شهرداری و هر شخص اداری. ۳ – اخراج ملک از مالکیت اشخاص به سود عموم.۴- آن چه که دولت در مورد ترکۀ بدون وارث ارث می برد.(مادۀ ۸۶۶ ق.م).۵ اموال بدون متصدی و بلاصاحب .۶- آن چه که برابر قانون خاص ضبط می شود مثل ضبط آلات جرم مانند: وسایل و ابزار ویژه جرم و آلاتی که در ارتکاب جرم به کار رفته است.و اموال حاصل از جرم مانند پول قلب.هبات و وصایا به سود دولت و…این اموال هنگامیکه در اختیار دولت قرار می گیرند، دولت همانند مالک شخصی نسبت به این اموال اختیار کامل دارد و می تواند هرگونه تصرفی نسبت به آنها انجام دهد.
بند دوم : ویژگی های مالکیت
الف – عناصر حق مالکیت
مالکیت کامل ترین حق عینی است که انسان می تواند بر مالی داشته باشد وسایر حقوق عینی از شاخه های این حق است: ۱- مالک می تواند با هر شیوه که مایل است و با هر انگیزه ای که دارد از مال خود بهره برداری کند و یا آن را بی استفاده باقی گذارد. ۲- مالک حق دارد از ثمره ها ومحصول مالی که در اختیار اوست منتفع شود.۳- مالک می تواند مال خود را از بین ببرد یا به دیگری منتقل کند.^[۱۰]
ب – شاخه های مالکیت

1. 1. حق انتفاع : حق انتفاع یکی از شاخه ها و مراتب مالکیت است که در اثر قرارداد به شخصی واگذار می شود.لذا برای حق انتفاع دومالک وجود دارد یکی صاحب ملک که ملک را به دیگری جهت استفاده قرار داده است،و در مقابل یکی دیگر ملک مالک را در اختیار گرفته و از آن استفاده می کند.

1. حق ارتفاق: حق ارتفاق حقی است که مالک مال غیر منقولی(زمین- بنا) به مناسبت مالکیت آن مال،در ملک دیگری اعم از مجاور یا غیر مجاور دارد،مقصود از حق ارتفاق،حق ارتفاق در غیر منقول است که معروف به حق ارتفاق ارضی ویا ارتفاق عینی است. مادۀ ۹۳ ق.م دربارۀ این حق بیان می دارد:«ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری».بنظر دکتر خردمندی این تعریف غلط است زیرا بعنوان مثال مرتهن که حق عینی در رهنیه دارد.بنا به تعریف این مادۀ دارای حق ارتفاق بر مال مورد رهن است. یا مستأجر که پس از عقد اجاره برعین مستأجره حق پیدا می کند.صاحب حق ارتفاق در مورد اجاره است، در حالی که هیچ کدام از اینها مصداق حق ارتفاق نیستند. حق ارتفاق زمانی پیش می آید که بین دو ملک و بین دو مالک بوجود می آید که یکی از مالکان بناچار بایستی برای بهره برداری از ملک خود از ملک دیگر عبور کند، واین عبور کردن و اجازه مالک دیگر برای این عبور را حق ارتفاق گویند.